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Investissement locatif

Dispositif Scellier : interview du député François Scellier

1/ Quel bilan dressez-vous sur l’objectif premier de la loi Scellier sur 2009, à savoir le maintien du marché de l’immobilier neuf dans la crise ?

Avec la crise, il devenait plus important encore qu’antérieurement de relancer le dispositif d’aide à l’investissement locatif dont l’attractivité s’était affaiblie avec le temps. Il fallait par la même occasion le rendre plus lisible, plus juste, ce qui a été fait en remplaçant la technique fiscale de l’amortissement par une réduction d’impôt dépendant non pas du niveau d’imposition à l’impôt sur le revenu, mais seulement du montant de l’investissement. Par ailleurs, il convenait de réserver le bénéfice de la mesure à des opérations réalisées sur des territoires où existe un marché locatif fort.

2/ Le législateur a instauré le régime Scellier Bâtiment Basse Consommation à partir du 1er janvier 2011. Devons-nous comprendre que la crise du logement devient secondaire par rapport aux préoccupations environnementales ?

Non, notre objectif principal est toujours de nous permettre de construire plus dans toutes les catégories de logement et au cas particulier dans le logement privé. Car la crise du logement, différente pour chacun des territoires, ne sera résolue que lorsque le parc sera suffisant pour permettre à chacun de se loger qu’il soit propriétaire ou qu’il soit locataire. Que parallèlement soit favorisée la construction de logements BBC est une bonne chose pour l’environnement d’une manière générale, mais aussi pour l’occupant propriétaire ou locataire qui verra ses charges en fluide et en chauffage diminuées en conséquence.

3/ Le dispositif Scellier semble échapper aux dérives qui ont entaché le dispositif De Robien, principalement des constructions dans des secteurs à faible demande locative. Jugez-vous le zonage du dispositif Scellier pertinent ?

Le zonage devrait permettre d’éviter effectivement des erreurs constatées dans le passé (avec le dispositif Robien notamment) conduisant à la construction de logements neufs sur des territoires où la demande locative était faible, voire même inexistante.
Toutefois, le seul classement d’un territoire en zone éligible n’est pas une garantie absolue. Il faut que l’investisseur fasse de lui-même les choix pertinents en évaluant non seulement le marché locatif de l’instant, mais son évolution dans le temps.
C’est la raison pour laquelle les pouvoirs publics doivent se donner aussi la possibilité de le faire évoluer et de le modifier.

4/ Les dérogations données au cas par cas par agrément ministériel dans les communes de la zone C ont-elles été nombreuses ?

Pour l’instant, aucune dérogation ministérielle n’a pu être donnée, dans la mesure où nous sommes toujours en attente du décret d’application en cours de concrétisation.

5/ Une autre dérive a entaché les dispositifs Robien/Borloo : l’absence totale d’information et de conseil de certains vendeurs des risques des investissements en défiscalisation immobilière (impayés de loyers, absence de locataire, possibilités de perdre l’avantage fiscal,etc.). Des mesures ont-elles été prises par le législateur pour endiguer ces pratiques ?

Il est difficile pour le législateur de prévoir toutes les dérives susceptibles d’entacher la bonne application du dispositif.
Lorsqu’il y a arnaque proprement dite, il appartient à la justice d’intervenir pour protéger la victime et lui donner réparation.
Par contre, il faut aussi que l’investisseur soit suffisamment averti et ne fasse pas preuve de naïveté en espérant un produit miracle qui lui fasse gagner de l’argent sans risque.
Un investissement immobilier est toujours quelque chose d’important : il faut bien choisir le produit, reconnaître les lieux, apprécier son environnement, s’informer sur les possibilités de location et sur le montant de celle-ci. Il faut aussi renoncer à acheter dans des opérations exclusivement dédiées à l’investissement locatif. En un mot, il ne faut pas être naïf et succomber à l’attrait de « trop belles opérations » où la commercialisation vous promettrait de devenir propriétaire sans que cela ne vous coûte rien. La naïveté peut coûter très cher.

6/ Les rares dérives de la loi Scellier semblent provenir d’Internet avec certains sites commerciaux qui présentent un aspect institutionnel en plagiant le graphisme d’un site gouvernemental pour créer la confusion dans l’esprit des utilisateurs. Des mesures sont-elles prévues pour endiguer ces abus de confiance ?

Dans notre pays où la liberté est la règle, il n’y a que la Justice qui puisse vraiment sanctionner les abus lorsqu’ils vont jusqu’à l’escroquerie.

7/ Le dispositif Scellier ancien pâtit d’une faible exposition. À quoi attribueriez-vous ce maigre retentissement ?

Il peut être effectivement très intéressant d’utiliser le dispositif pour « produire du logement » à partir de bâtiments commerciaux ou individuels ou même d’habitat dégradé et sans confort. Le fait qu’il s’agisse le plus souvent d’opération à l’unité ou avec un nombre réduit de logements explique sûrement pour l’instant leur succès limité dès lors qu’elles ne sont pas réalisées par des promoteurs-constructeurs importants.
Toutefois, on peut citer une opération très intéressante, éligible au dispositif, réalisée à Poitiers.

8/ Outre la loi Scellier BBC, quels sont les modifications du dispositif Scellier en cours d’élaboration ?

Actuellement, il n’est pas question de modifier de manière importante le dispositif. Il est nécessaire en effet, et c’est vrai d’une manière générale et encore plus dans l’immobilier, qu’il existe une certaine stabilité des règles et des mesures.... et surtout de l’environnement fiscal.

9/ Après la loi Scellier et Scellier BBC, quel sera le dispositif de défiscalisation immobilière de demain ?

Il me semble que le dispositif devrait être pérennisé au-delà du 31 décembre 2012 (limite de son existence aujourd’hui) mais peut-être en le rendant territorialement plus flexible pour construire là où on doit et pas ailleurs.
On peut aussi concevoir que l’avantage fiscal important consenti à l’investisseur soit gagé par une contrainte plus forte au niveau du loyer de sortie pour diversifier davantage les produits offerts aux locataires, en permettant au plus grand nombre de se loger en dehors d’un logement qualifié de « logement social ».

- Avec l’accord de l’équipe de défiscalisationderobien.com qui remercie Monsieur le Député François Scellier de leur avoir accordé cette interview exclusive.
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