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Immobilier neuf

J’achète un logement neuf sur plan

J’achète un logement neuf sur plan

Que ce soit pour devenir propriétaire de votre future résidence principale ou pour réaliser un investissement locatif de type Scellier, acheter un logement neuf, appartement ou maison, sur plan nécessite une étude sérieuse avant de signer un contrat de réservation. Vous serez certainement vigilant si vous souhaitez acquérir un logement pour l’habiter, à titre de résidence principale ou secondaire. Vous devez l’être tout autant voire plus dans le cas d’une opération de défiscalisation : vous allez devoir trouver un locataire, sinon, adieu l’avantage fiscal ! Un examen attentif et méthodique du projet vous évitera tout risque de dérapage comme certains dispositifs d’investissement locatif type Robien ont pu en connaître.

Avant de vous engager, étudiez votre projet

Plaquette publicitaire aguicheuse, maquette séduisante, appartement ou maison chaleureux et décoré avec goût, témoin discours du vendeur persuasif… Ne vous emballez pas trop vite ! Sachez que les documents publicitaires n’ont aucune valeur contractuelle (c’est d’ailleurs souvent écrit dans un coin en petits caractères).

Ne prenez en compte que ce qui figure dans le descriptif annexé au contrat de réservation : il doit obligatoirement préciser, entre autres, la surface habitable du logement en mètres carrés, le nombre de pièces, la nature et la qualité des matériaux, la situation du logement (appartement) dans l’immeuble ou dans le lotissement (maison), la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d’utilisation ; pour ces derniers, renseignez-vous sur leur date d’achèvement.

Il vous est certes impossible de visiter votre futur acquisition, mais vous devez au moins vous rendre sur les lieux de sa future construction pour vous rendre compte concrètement du projet, de son emplacement et de son environnement : la situation du programme, le quartier, les équipements et la proximité des écoles, commerces ou transports existants. Vous pouvez également demander à visiter d’autres programmes réalisés par le promoteur.

Informez-vous sur l’évolution du quartier

Si l’immeuble par exemple est construit sur une « dent creuse » en centre-ville, vous avez de bonnes chances d’être prêt sur un bon emplacement. Mais dans un projet de plus grande envergure (une ZAC ou un éco-quartier par exemple) où de nombreux logements doivent être construits, il est beaucoup plus difficile de se rendre compte du résultat à venir. Pour en savoir plus, direction la mairie :
- consultez-y le PLU, plan local d’urbanisme, ou le POS, plan d’occupation des sols, s’il est toujours en vigueur, qui précisent les règles de construction applicables localement ;
- demandez également si possible le certificat d’urbanisme, qui indique notamment, les dispositions d’urbanisme ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus ;
- renseignez-vous pour savoir, si le programme est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels (ex : inondations), ou dans une zone de sismicité. Dans ce cas, un état des risques naturels et technologiques doit être annexé au contrat de réservation ou, à défaut de contrat préliminaire, à l’acte authentique de vente signé chez le notaire.

Ensuite, prenez le temps de comparer les différents programmes, les prix et les prestations proposés par les promoteurs promoteurs. Soyez vigilant sur les annonces faites quant à la performance énergétique de votre futur logement, si celui-ci est annoncé comme BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou non. Attention : niveau BBC n’est pas équivalent à labellisé BBC. La labellisation n’intervient certes qu’après les travaux, mais ce critère aura une influence majeure sur votre acquisition :
- dans le cas d’un investissement locatif de type Scellier, l’avantage fiscal est majoré pour les logements BBC ;
- dans le cas de l’acquisition d’une résidence principale par des primo-accédants, vous bénéficierez d’un montant de PTZ Plus (prêt à taux zéro) plus important.
Le promoteur devra vous remettre un diagnostic de performance énergétique (DPE) au plus tard au moment de la réception des travaux.

Soyez également très attentif aux conditions de financement du bien, si le promoteur propose ce type de prestation. Certains programmes sont présentés avec un plan de financement reposant sur différentes aides (TVA à 5,5 % en zone ANRU, prêt à taux zéro dit PTZ Plus par exemple), complétées par un prêt immobilier bancaire (classique ou prêt à l’accession sociale PAS par exemple). Vous n’êtes pas obligé de souscrire le financement proposé, même s’il présente l’avantage d’une solution prête à l’emploi : vérifiez déjà que vous remplissez les conditions pour bénéficier notamment de ce aides. Vous pouvez aussi consulter votre propre banque ou faire appel aux services d’un courtier en crédit qui fera jouer la concurrence pour vous trouver les meilleures solutions de prêt : taux d’intérêt, délégation d’assurance, cautionnement, etc.

Enfin, concernant les garanties apportées par le promoteur, choisissez un promoteur couvert (justificatifs à l’appui) par une assurance garantissant son activité générale et sa responsabilité en cas de malfaçons. Mieux vaut faire appel à un promoteur qui justifie d’une « garantie extrinsèque », c’est-à-dire qui bénéficie de la caution d’un organisme extérieur - établissement de crédit ou d’assurance ou organisme de caution - vous garantissant l’achèvement des travaux. Et si le logement est situé dans un immeuble en copropriété (appartement) ou dans un lotissement (maison), demandez au promoteur ou au notaire de vous fournir le règlement de copropriété ou le cahier des charges et le règlement de lotissement, ainsi qu’une estimation des charges en copropriété (attention, elles sont souvent sous-estimées). N’oubliez pas que le montant des charges pèsera dans votre budget au quotidien, en plus de vous acquitter des taxes (habitation et foncière).

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