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Immobilier neuf

Achat neuf : le contrat de vente définitif

Achat neuf : le contrat de vente définitif

Vous avez bien étudié votre projet d’achat d’un logement neuf sur plan, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, et vous avez signé votre contrat de réservation (également appelé contrat préliminaire). Vous êtes donc prêt à signer un acte authentique, le contrat de vente définitif, chez le notaire. Si vous avez signé un contrat de réservation, le contrat de vente définitif doit vous être remis au moins un mois avant sa signature ; pendant ce délai, prenez le temps de lire attentivement ce contrat et ses annexes et de vérifier leur conformité avec le contrat de réservation.

Quelques précautions avant de signer le contrat de vente définitif

Faites appel aux services de votre notaire, en plus de celui proposé par le promoteur, et n’hésitez pas à lui poser toutes les questions ou à éclaircir avec lui tous les points qui les soulèvent des interrogations. D’une part, le notaire a un devoir d’information et de conseil, et il doit donc délivrer tous les renseignements nécessaires à l’acquéreur, notamment sur ses droits et obligations, et rédiger les éventuelles clauses particulières nécessaires ; d’autre part, cela n’entraîne pas de surcoût : les frais restent identiques et les notaires en présence se partagent les honoraires selon les règles en vigueur entre les chambres départementales auxquelles ils sont rattachés.

Si préalablement au contrat de vente définitif, vous n’avez pas signé de contrat de réservation vous donnant la faculté de vous rétracter, sachez que vous disposez cependant avant de signer le contrat de vente définitif d’un délai de réflexion de 7 jours qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception vous notifiant le projet d’acte ou de sa remise par tout moyen présentant des garanties équivalentes. Le promoteur ne peut pas alors vous faire signer le contrat de vente définitif et vous ne devez verser aucune somme avant l’expiration de ce délai de réflexion.

Avec le contrat de vente en l’état futur d’achèvement, vous allez devenir propriétaire du sol, de ce qui est construit à la signature du contrat de vente et de la totalité du logement, au fur et à mesure de son édification. Vérifiez qu’une assurance incendie et responsabilité civile a été souscrite par le promoteur ; à défaut, souscrivez cette assurance à la signature du contrat de vente.

Les clauses légales du contrat de vente définitif

Le contrat de vente définitif doit comporter certaines clauses prévues par la loi, à savoir :
- une description exacte et détaillée du logement ainsi que sa situation exacte dans l’immeuble, conformes à celle du contrat de réservation ;
- la date de livraison : veillez à ce qu’elle soit exprimée de préférence en mois et prévoyez des pénalités en cas de retard ;
- le prix total à payer et les conditions éventuelles de révision du prix ; une pénalité limitée, à votre charge, peut être prévue en cas de retard de paiement ;
- la condition suspensive de l’obtention des prêts immobiliers dont vous avez besoin pour financer votre acquisition ; si vous ne les obtenez pas, le contrat de vente peut être annulé ;
- s’il s’agit d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, demandez à ce que soient mentionnées les garanties d’achèvement des travaux et/ou de remboursement en vérifiant qu’elles concernent bien votre futur logement ;
- l’échelonnement des paiements d’après l’avancement des travaux qui varie selon le type de garantie d’achèvement dont dispose le promoteur :
• si le promoteur bénéficie de la garantie d’un organisme extérieur pour l’achèvement des travaux, vos versements ne doivent pas dépasser :
- 35 % du prix total à l’achèvement des fondations,
- 70 % à la mise hors d’eau,
- 95 % à l’achèvement des travaux ;
- le solde est versé à la livraison, sauf si vous faites des réserves portant sur des défauts de conformité ;
• si le promoteur ne bénéficie pas de la garantie d’un organisme extérieur pour l’achèvement des travaux, vos versements ne doivent pas dépasser, en cas d’acquisition d’une maison individuelle :
- 20 % du prix total à l’achèvement des fondations,
- 45 % à la mise hors d’eau,
- 85 % à l’achèvement de la maison ;
- le solde est versé à la livraison, sauf si vous faites des réserves portant sur des défauts de conformité.

En complément, sachez que vous pouvez faire inclure toute autre clause suspensive qui vous assurera que la vente se réalisera sous certaines conditions déterminantes pour vous. Par exemple, des secundo-accédants peuvent demander à insérer une condition suspensive stipulant que la vente se conclut sous réserve d’avoir revendu le précédent logement. Enfin, au moment des appels de fonds, n’hésitez pas à vous rendre sur le chantier pour vérifier si les travaux sont effectivement réalisés. Ne versez pas plus d’argent que vous n’en devez à chaque étape, et rien tant que toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées.

Les annexes au contrat de vente définitif

En plus des conditions légales, doivent notamment figurer en annexe :
- le règlement de copropriété, si le bien est en copropriété (appartement généralement), qui doit vous être remis avant la signature du contrat de vente définitif pour que vous ayez le temps d’en prendre connaissance ;
- le cahier des charges et le règlement de lotissement, si le logement est situé dans un lotissement (maison) et s’ils existent ;
- l’attestation de l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur à l’ouverture du chantier : elle vous est transmise automatiquement en tant qu’acquéreur ;
- un plan coté et la notice technique descriptive (ou un devis descriptif) du logement, ainsi que le plan de l’ensemble du projet immobilier (lotissement ou immeuble) ; si ce dernier n’est pas annexé, il doit être consultable chez le notaire.

Une fois votre contrat définitif signé

Le notaire qui a rédigé l’acte authentique définitif de vente en garde un original (aussi appelé minute) : il vous remettra ultérieurement une copie qui constitue votre titre de propriété. Conservez-le précieusement. C’est ce titre de propriété qui vous précise vos droits et obligations vis-à-vis du promoteur jusqu’à l’achèvement des travaux. A la fin des travaux, le promoteur va vous demander de procéder à la livraison de votre logement. Soyez particulièrement vigilant et faites une visite attentive du chantier.

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