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Fiscalité immobilière

Profiter du dispositif Scellier avant son abattement

Profiter du dispositif Scellier avant son abattement

Le taux de réduction d’impôt du dispositif Scellier dans le cadre d’un investissement immobilier locatif dans le neuf va reculer en 2012. Le Figaro y consacre un article détaillé le 27 octobre. Que peut-on retenir ? Le taux Scellier reste à 22% cette année pour un achat immobilier BBC (bâtiment basse consommation), en contrepartie de la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente avant la mi-novembre. Le taux sera ramené à 14% d’après le projet de loi de finances pour 2012.

Un investissement immobilier, s’il peut être motivé par des avantages fiscaux, est surtout réalisé en vue de se constituer un patrimoine et d’obtenir des revenus complémentaires. Un tel achat doit être préparé ; il faut mobiliser des fonds et de souscrire à un crédit à long terme. Le placement doit tenir au moins 15 ans afin d’amortir les frais liés à l’acquisition (frais de notaire, de dossier, etc.) et de valoriser son bien au regard des cycles du marché.

Il est recommandé de mener une mini-étude de marché, comme l’explique Joachim Azan, dirigeant de Novaxia : « Il faut comparer le programme proposé à d’autres, similaires, dans le quartier. Faute d’opérations neuves, il est aussi judicieux de mesurer l’écart de prix avec les transactions anciennes de biens de moins de cinq ans ».

Benjamin Nicaise, PDG de Cerenicimo, estime que « les programmes commercialisés en 2010 étaient trop chers en raison de fonciers achetés hors de prix en 2008 et 2009. Mais à l’époque, tout se vendait comme des petits pains. ». En effet, en un an les ventes de logements neufs ont chuté de 23% au 2ème trimestre 2011 par rapport au 2ème trimestre 2010. Benjamin Nicaise observe que « les promoteurs deviennent moins gourmands et donc plus raisonnables ».

Avant de signer, il est conseillé de vérifier la réalité du loyer indiqué par les commercialisateurs. Ces derniers peuvent utiliser le loyer plafond autorisé dans leurs simulations pour favoriser l’attractivité de leur bien, or ce loyer plafond est généralement supérieur aux valeurs locatives du marché. Il convient donc d’analyser soi-même les locations proposées par les particuliers et les agences immobilières pour appréhender les loyers réels.
Ensuite, il faut s’informer de la demande locative du secteur géographique du bien en se déplaçant. Les futurs locataires seront naturellement attirés par un immeuble proche de transports en communs et de commerces, et pas trop excentré. Le type de bien locatif recherché pourra par exemple être déterminé selon la présence d’étudiants ou de familles dans le secteur.
Le rendement brut annuel (hors fiscalité) d’un investissement locatif se situe entre 3 % (emplacement en centre-ville) et 4 % (en périphérie ou dans un quartier en devenir). Joachim Azan précise « Il faut être cohérent sur le rendement attendu. Acheter un bien dans un secteur à la notoriété établie se paie plus cher, et donc rapporte moins, qu’un autre dans un quartier en mutation ou en reconversion ».

- Sources : LeFigaro en ligne

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