L’avenir de l’immeuble durable selon le groupe DTZ

Le groupe de travail sur la place des bâtiments verts dans les immeubles de bureaux, mis en place par DTZ, conseil international en immobilier d’entreprise, a tenu récemment son premier atelier sur le thème : « Bilan et attentes des utilisateurs ». Réunis autour de Thierry Laborderie, Directeur du Pôle Utilisateurs, et de Philippe Codant, Directeur du Développement Durable, les utilisateurs ont échangé leurs visions et leurs attentes sur ce que devrait être, selon eux, le bureau de demain.

Moins d’énergie, moins de CO2

Qu’ils soient utilisateurs ou architectes, tous les participants s’accordent à dire que le bureau de demain devra consommer moins d’énergie et produire moins de CO2. Cette nécessité croissante devra impérativement être prise en compte, notamment pour se mettre en conformité avec la réglementation. Or à ce jour, la France accuse un retard certain par rapport à d’autres pays européens, tels que l’Allemagne ou les pays nordiques. Les participants ont été jusqu’à estimer à 40 % la part du parc de bureaux qui mériterait d’être détruite sans justification pour non conformité environnementale.
Toutefois, et paradoxalement, peu d’entre eux, en particulier chez les utilisateurs, ont entrepris de faire évoluer leurs attitudes de façon irrévocable. Les utilisateurs ont globalement le sentiment qu’il est encore très difficile d’apprécier précisément d’une part les coûts supplémentaires, et d’autre part les économies d’exploitation générées par la mise en place de la HQE, qu’ils confondent parfois avec la HPE ou la THPE ! Ils manquent cruellement d’informations à cet égard. De même, ils souhaiteraient un meilleur encadrement des indexations galopantes qui continuent de peser sur leur bilan.

Forfaits de charges

Une première piste en la matière vient des propositions de forfait de charges qui commencent à apparaître à l’initiative de certains propriétaires. Le « Grenelle de l’Environnement » propose que cette question soit traitée contractuellement entre le locataire et le propriétaire. Les utilisateurs, eux, attendent avant tout que le bureau de demain réponde à deux critères majeurs :

 être facilement accessible par les transports en commun, d’où le défi de créer des environnements mixtes avec des bureaux et des habitations,

 être nettement moins énergivore (en matière de climatisation notamment).
En revanche, ils s’interrogent encore sur la pertinence d’autres paramètres :

 le développement d’immeubles dits « intelligents », qui offrent des prestations techniques avancées mais qui atteignent un tel niveau de complexité à l’utilisation que beaucoup de fonctions sont ignorées voire abandonnées par les utilisateurs,

 le fait de privilégier les immeubles construits à l’horizontale, considérés comme moins énergivores, face aux immeubles de grande hauteur, moins consommateurs de foncier dans un contexte où l’offre de terrains constructibles se réduit et où du coup, ils réapparaissent dans les projets d’urbanisme,

 les conséquences du « Grenelle de l’Environnement » : évolution de la réglementation, la problématique taxe carbone, les coûts réels des transformations, etc.

Les deux prochains ateliers du groupe de travail de DTZ aborderont le thème « HQE et performance environnementale des bâtiments ». Les conclusions de tous les ateliers seront ensuite restituées dans un livre blanc, qui sera destiné aux investisseurs, aux promoteurs, aux développeurs et aux collectivités locales.