L’équation pourrait se résumer en 2 chiffres : 128 contre 21. Selon les indices publiés par l’Insee, entre le troisième trimestre 1998 et le troisième trimestre 2006, les prix des logements anciens en France métropolitaine ont augmenté de 128 %, tandis que les salaires bruts du secteur privé et semi-public, sur la même période, n’ont progressé que de 21 %. Bien que globaux, ces chiffres illustrent bien la déconnexion flagrante entre les revenus des ménages et les prix de l’immobilier.

Comment faire alors pour s’offrir la maison de ses rêves ? Bénéficier d’un coup de pouce familial (grâce aux donations fiscalement attractives), profiter des multiples prêts aidés (prêt à taux zéro, 1 % logement), et bonifications locales. Et surtout, solliciter sa banque pour obtenir un prêt sur une durée plus longue, pour pouvoir boucler son budget. La plupart des banques proposent aujourd’hui des crédits immobiliers sur 30 ans, voire 35 ans. Une situation rendue possible par la baisse des taux ces dernières années et leur stabilisation à des niveaux historiquement faibles : « Compte tenu des dernières évolutions des marchés financiers, les taux des prêts immobiliers devraient rester très proches de leur niveau actuel au premier semestre 2007, explique Christophe Crémer, président de Meilleurtaux.com. Le taux d’intérêt à long terme, utilisé comme référence pour les crédits immobiliers à taux fixe, est stabilisé aux environs des 4 % ».

Pour les futurs acquéreurs, l’allongement de la durée du prêt permet, d’une part, de pouvoir respecter la capacité d’endettement retenue par les banques (généralement, les mensualités de doivent pas dépasser 33 % des revenus mensuels), et d’autre part, de pouvoir emprunter plus à mensualité équivalente : « Lorsque les taux sont à 5 %, avec une mensualité identique, le choix d’une durée de 30 ans permet d’emprunter un capital de 42 % plus élevé qu’avec une durée de 16 ans. Avec des taux de 15%, cette différence n’est que de 10 % », indique Bernard Vorms, directeur général de l’ANIL, l’Association Nationale pour l’Information sur le Logement. « Surtout, ces prêts longue durée correspondent aux nouveaux comportements des acquéreurs, analyse François Kliber, directeur général de GE Money Bank. Comme il reste difficile d’accéder à la location, les plus jeunes se tournent directement vers l’accession, avec une vision plus consumériste du logement ». Fini l’achat à la papa-maman, avec ses traites sur 10 ou 15 ans !

Encore faut-il examiner avec soin les offres de prêts : « Les prêts les plus longs sont à manier avec précaution par les ménages modestes, prévient Bernard Vorms. Que se passera-t-il en effet en cas d’accident de la vie, chômage ou divorce par exemple ? La revente du bien doit permettre de pouvoir rembourser le capital restant dû, majoré des indemnités de remboursement anticipé ». Sans compter qu’il faut pouvoir faire face à l’ensemble des frais (notaire, agence immobilière, taxe foncière, charges supplémentaire, assurance) qui alourdissent notablement la facture ! C’est donc le choix du bien qui déterminera le prêt souscrit. Pas trop petit pour ne pas être obligé de déménager trop vite, et supporter des frais conséquents, et pas trop grand pour ne pas étrangler son budget, et conserver un train de vie satisfaisant sans faire trop de sacrifices.


[(Optimiser son budget par l’allongement de la durée de prêt « Le coût total du crédit n’est pas le plus pertinent des indicateurs, puisque la durée de détention moyenne des biens est de 7 ou 8 ans », souligne Philippe Taboret, directeur marketing du courtier Cafpi. En cas de revente, il faut alors rembourser le capital emprunté restant dû, majoré des pénalités de remboursement anticipé (plafonnées à 3 % du capital restant dû). Par exemple, dans le cas d’un prêt sur 20 ans avec revente au bout de 5 ans, leur montant s’élève à environ 3 683 ¤. D’où l’importance, à la souscription du prêt, de négocier avec votre banquier une réduction, ou mieux, la suppression de ces indemnités.

* Les montants indiqués s’entendent hors pénalités de remboursement anticipé.
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