Crédit immobilier : les banques resserrent l’étau

En un peu plus d’un an, le marché du crédit immobilier est passé d’une phase d’euphorie générale, qui s’est achevée en novembre 2010 sur un plus bas historique (3,35% taux moyen sur une durée d’emprunt de 20 ans), à une phase marquée par une profonde inquiétude. Un sentiment partagé par les établissements bancaires et les emprunteurs qui n’hésitent plus à scruter à la loupe les conditions d’emprunt. Cette tension généralement consentie s’explique à plusieurs niveaux tant économique et financier que psychologique.

Premièrement, voilà plus d’un an que le marché du crédit immobilier s’est installé dans une tendance haussière à laquelle les esprits se sont habitués ; deuxièmement, la crise des dettes souveraines amorcée l’été dernier a frappé durement le marché du refinancement bancaire ; troisièmement, le durcissement de la réglementation bancaire en Europe se fait de plus en plus pressant ; enfin, l’attentisme préélectoral finit d’éteindre l’enthousiasme de certains candidats à l’emprunt.

Une hausse des taux d’intérêt relative mais durable

Les taux d’intérêt sont toujours en hausse, et ce depuis novembre 2010. Ne gageons pas que leur potentiel de hausse restant soit tari, mais considérons toutefois que cette hausse est somme toute, pour le moment, relative. Si les comparaisons historiques sont toujours difficiles d’un point de vue macroéconomique, il faut considérer que la crise qui nous frappe depuis l’été dernier a relativement épargné les taux d’intérêt appliqués aux crédits immobiliers. Fin 2008, le taux moyen sur 20 ans était alors de 5,35% (avec un OAT 10 ans à 3.42%) alors qu’il n’est aujourd’hui que de… 4,10% (OAT 10 ans à 3.12%).

Les primo-accédants, nouvelles premières victimes du resserrement du crédit

Première conséquence de cette tendance haussière amorcée en novembre 2010 : la difficulté de plus en plus sensible des primo-accédants à bénéficier d’un prêt à la hauteur de leurs besoins. Premiers bénéficiaires des prêts de longues durées (d’une durée supérieure ou égale à 25 ans), les primo-accédants sont en effet les premières victimes de la hausse des taux d’intérêt (encore plus marquée sur les longues maturités) et, à nouveau, parfois les premiers exclus du marché de l’acquisition. Cette situation est d’autant plus inquiétante dans les grandes métropoles où les prix au mètre carré sont très élevés et qu’elle se conjugue avec une réduction significative des conditions d’octroi du PTZ (Prêt à Taux Zéro).

Une exigence accrue de garantie de financement

La conséquence la plus évidente du resserrement du crédit immobilier se fait donc sentir au niveau des emprunteurs ne disposant que d’un capital de départ (apport personnel ou première acquisition) restreint. Le temps est bien révolu où il était aisément possible d’emprunter sur 30 ans avec un apport personnel ne couvrant que les frais annexes (notaire, garantie, etc.) L’heure semble aujourd’hui être passée au «  risque zéro » pour les établissements bancaires sur lesquels la crise des dettes souveraines et les exigences des nouvelles réglementations européennes (Bâle III) se font lourdement sentir. Les banques ne misent quasiment plus que sur les projets d’acquisition mûris et garantis par les sociétés de cautionnement.

Comme Ludovic Huzieux, Directeur associé chez Artémis courtage, le précise : « De plus en plus scrupuleuses sur l’examen des risques, les banques sont, en ce début d’année, moins enclines à prêter sur des maturités longues (supérieures ou égales à 25 ans). Ceci est encore plus vrai, lorsque l’apport est inférieur à 20% de la valeur du bien acheté. »

L’attentisme préélectoral, dernier facteur aggravant du premier semestre 2012

Echéance incontournable, l’élection présidentielle de mai 2012 finit d’inciter le marché immobilier à un certain attentisme de la part des acheteurs potentiels. Ces derniers, souvent déçus par les coupes franches données fin 2011 aux mesures incitatives de l’Etat (suppression du PTZ dans l’ancien, diminution de l’avantage Scellier, changement de fiscalité sur l’imposition des plus-values des investissements locatifs et des résidences secondaires…), sont enclins à reporter leur projet dans l’espoir de promesses de campagne tenues. Pourtant, comme le Président Chirac le reconnaissait : « Les promesses n’engagent que ceux qui les reçoivent. »

Sources : Artémis Courtage