Durcissement des conditions d’emprunt de prêt immobilier

En période de crise boursière, non seulement les banques ne répercutent pas la baisse des taux aux particuliers, mais elles durcissent dans le même temps leurs conditions d’octroi du crédit.

Les premières conséquences des difficultés boursières sur le secteur du crédit immobilier accordé aux particuliers se font sentir. Les deux tiers des banques partenaires des courtiers en crédit affirment avoir atteint leurs objectifs de production annuelle dès septembre pour justifier leur moindre implication sur ce marché. « C’est une réponse officielle pour justifier qu’elles ferment le robinet du crédit à l’habitat commente un observateur. En fait, des grandes banques comme par exemple BNP-Paribas ou LCL ne sont guère optimistes sur l’évolution des prix des logements dans les prochains mois ». Certaines anticipent un recul des prix autour de 25% dans les trois prochaines années.

Les banques se montrent très prudentes pour accorder un crédit relais permettant à un particulier de financer un nouvel achat avant d’avoir vendu son bien. Elles ont tendance à réviser à la baisse l’évaluation des biens. Leur inquiétude quant à l’évolution du marché résidentiel les poussent à réduire le montant du crédit accordé par rapport au montant d’expertise.

Les banques actives sur le marché des crédits immobiliers aux particuliers en profitent pour reconstituer leurs marges. « En principe le taux des emprunts à taux fixe suit l’évolution des OAT (obligations amortissables du Trésor) explique Ari Bitton, directeur général d’AB Courtage. Pourtant les taux fixes de crédit à vingt ans tournent autour de 4,25% alors que l’OAT à 20 ans cote actuellement 2,53% ". L’OAT cotait 2.67 % en septembre 2010 et l’on pouvait emprunter à 3.30 % sur 20 ans. Les particuliers ne profitent donc pas de la chute de l’OAT. Empruntis.com observe le même phénomène : « les banquiers reconstituent leurs marges, les taux fixes à 15 ans ayant remonté de 0,70% sur un an, et se stabilisant à 4,05%  ». Le courtier meilleurtaux.com constate lui aussi que : « compte tenu du niveau bas de l’OAT, les banques disposent théoriquement d’une marge de manœuvre pour diminuer leur taux de crédit  ». Peu de banques ont répercuté cette détente des conditions de financement. « En raison des tensions sur le refinancement, certaines banques pourraient rester prudentes sur la croissance de l’encours de crédit prévoit Hervé Hatt, directeur général de meilleurtaux.com. Les écarts de taux déjà importants-jusqu’à 0,70 point au sein d’une même région-pourraient ainsi continuer d’augmenter ». Il importe donc pour les futurs emprunteurs de faire jouer la concurrence. (NDRL : l’OAT 10 ans au 12 septembre s’élève à 2.45% !)

L’apport personnel, élément majeur

«  Plus question de financer un bien sans apport personnel, poursuit Ari Bitton. Jusqu’à l’an dernier, les banques pouvaient accepter de financer le bien majoré des droits d’enregistrement ». Les candidats au crédit doivent dorénavant réunir un apport personnel d’au moins 10% (si ce n’est 20 à 30% dans certains cas) du prix du logement, incluant les droits d’enregistrement. La sélection accrue concerne les banques, mais s’étend aux sociétés de cautionnement mutuel (ex : Crédit Logement ou Sacef), qui accordent une garantie pour couvrir le prêt. En effet, « un dossier accepté par une banque peut être refusé par une société de cautionnement ». En cas de rejet, le particulier doit accepter qu’une « garantie réelle » (ex : hypothèque) ou qu’un privilège de prêteurs de deniers, soit prise sur son bien.

Les notaires de Paris ou de la province confirment eux aussi le durcissement sur les accords de crédit, le nombre de refus de prêts augmentant. Les futurs emprunteurs ont dès lors tout intérêt à constituer un solide plan de financement, en particulier par rapport à la question de l’apport personnel où la famille peut être mobilisée.