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Prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro, mode d’emploi

Vous être en train de construire votre plan de financement pour acheter ou faire construire votre futur logement ? Avant de déposer votre demande de crédit immobilier auprès de votre banque, vérifiez si vous pouvez bénéficier du prêt à taux 0. Ce prêt peut vous permettre de boucler votre budget et de faire des économies sur votre prêt immobilier.

Le prêt à taux zéro, mode d’emploi

 Qu’est-ce que le prêt à taux zéro ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’Etat, sans intérêt, qui peut être accordé à un primo-accédant (première acquisition) pour construire ou acheter un logement en France métropolitaine et dans les départements d’outre-mer (DOM). Bonus pour les primo-acquéreurs depuis le 1er janvier 2007, le prêt à 0 % peut dans certaines conditions être majoré. Le PTZ est distribué par la plupart des établissements bancaires émettrices de prêts immobiliers, qui le considèrent comme faisant partie de l’apport personnel de l’emprunteur. Un seul prêt à taux zéro est accordé par ménage et par opération.

 Qui peut bénéficier du prêt à 0 % ?

Plusieurs conditions sont requises pour bénéficie d’un PTZ.

1) Les revenus l’acquéreur d’une résidence principale (bien existant ou construction) ne doivent pas dépasser certains plafonds, établis en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de sa localisation. Ces plafonds sont régulièrement réévalués, généralement une fois par an.

[|Plafond de ressources pour un prêt à 0 % de base|]

Nombre d’occupants Zone A Zone B ou C
1 personne31 250 €23 688 €
2 personnes43 750 €31 588 €
3 personnes50 000 €36 538 €
4 personnes56 875 €40 488 €
5 personnes et plus64 875 €44 425 €
Zone A : l’agglomération parisienne, une partie de la Côte d’Azur, le Genevois français ;

Zone B : les agglomérations de plus de 50 000 habitants, le reste de l’Ile de France, les autres zones frontalières ou littorales, les départements Outre-mer, la Corse ;

Zone C : le reste du territoire.


Ces plafonds de ressources, valables pour une offre de prêt émise depuis le 1er avril 2007, sont à comparer avec la somme des revenus fiscaux de référence du ou des emprunteurs auxquels s’ajoutent, le cas échéant, ceux de l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l’emprunteur. Le revenu fiscal de référence se trouve sur la déclaration de revenus adressée chaque année aux impôts ; il suffit ensuite d’additionner les différents revenus fiscaux des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale.

Attention :

- pour les offres de prêt à 0 % émises entre le 1er janvier et le 31 mai, le revenu fiscal à prendre en compte est celui de l’avant-dernière année précédant l’offre de prêt (année n-2),

- pour les offres de prêt émises entre le 1er juin et le 31 décembre, le revenu fiscal à prendre en compte est celui de l’année précédant celle de l’offre de prêt (année n-1).
Lors de la demande de prêt, l’emprunteur doit fournir à la banque ses avis d’imposition correspondants, ainsi que le cas échéant, les avis d’imposition des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à son foyer fiscal.

2) L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt, sauf si l’emprunteur ou l’un des occupants du logement financé avec le prêt à 0 % est :

- soit titulaire d’une carte d’invalidité et dans l’incapacité d’exercer une profession ;

- soit bénéficiaire d’une allocation adulte handicapé ou d’une allocation d’éducation spéciale ;

- soit victime d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (catastrophe naturelle indemnisée en vertu de la loi du 13 juillet 1982 ; dommages causés par les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans ou cyclones ; dommages dus à des catastrophes technologiques). Dans ces derniers cas, la demande de prêt doit être présentée dans un délai de 2 ans suivant la publication de l’arrêté de constatation de l’état de catastrophe naturelle ou la survenance du sinistre.

Attention : si l’emprunteur vend le logement précédemment acquis avec un prêt à 0 % et achète une nouvelle résidence principale, il peut demander à l’établissement prêteur le transfert de son prêt à 0 % initial sur sa nouvelle résidence.

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 Quels sont les biens finançables par un prêt à taux zéro ?



Le PTZ peut servir à financer :
- l’achat d’un terrain et construction d’un logement neuf (maison),
- l’achat d’un logement neuf qui n’a jamais encore été occupé (appartement),
- l’achat d’un logement existant, quel que soit son âge, et financer, le cas échéant, les travaux rendus nécessaires par la mise aux normes réglementaires ou prévus par l’emprunteur lors de l’acquisition du logement,
- la transformation d’un local (bureau, grange, etc.) dont l’emprunteur est déjà propriétaire en logement, ou l’achat et la transformation d’un tel local.

Attention : lors de l’entrée dans les lieux, le logement ancien doit, en cas de travaux, respecter des normes minimales de surface et d’habitabilité réglementaires. Lorsque l’acquisition porte sur un logement achevé depuis plus de 20 ans, un état des lieux constatant la conformité du logement à ces normes doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d’une assurance professionnelle. Cet état des lieux doit être annexé au dossier de prêt. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l’octroi du prêt est subordonné à leur réalisation.

 Certains cas de figure particuliers sont également pris en compte :

- un PTZ peut être accordé dans le cadre d’un contrat de location accession (loi du 12 juillet 1984 modifiée), au vu des ressources de l’accédant à la date de la levée d’option, mais il ne peut pas être obtenu lorsqu’il s’agit d’une opération de construction ou d’acquisition d’un logement neuf pour laquelle le vendeur a bénéficié d’un prêt social location-accession (PSLA), et ceci même si le locataire accédant renonce au PSLA ;

- simultanément à l’acquisition ou la construction, le prêt à 0 % peut financer certaines annexes, comme par exemple les garages, emplacements de stationnement, jardins, loggias, balcons, vérandas, caves d’une surface d’au moins 2 m² et combles accessibles.

Le logement acquis, construit ou transformé grâce au prêt à taux zéro doit être la résidence principale de l’emprunteur dans le délai d’un an suivant la déclaration d’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement. Toutefois, un acquéreur peut obtenir un PTZ pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de 6 ans.

Le logement financé par un prêt à taux zéro peut-il être loué ?

Le prêt à taux zéro ne peut pas financer une opération d’investissement locatif. Cependant, si l’acquéreur doit déménager pour des raisons professionnelles (mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 70 Km, chômage de plus d’un an), familiales (décès, divorce ou dissolution d’un pacte civil de solidarité), d’invalidité ou d’incapacité reconnue, le logement peut être loué, mais à certaines conditions : les ressources du locataire doivent être inférieures au plafond ouvrant droit au prêt à 0 % et le montant des loyers annuels ne doit pas excéder 5 % du coût de l’opération pris en compte dans la limite d’un plafond réglementaire révisé régulièrement.

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 Quel est le montant d’un prêt à taux zéro ?

1) Le montant du prêt à 0 % ne peut pas dépasser un double plafond :


- il ne peut être supérieur à 50 % du montant du ou des autres prêts d’une durée supérieure à deux ans souscrits pour financer l’opération ;

- il ne peut pas être supérieur à 20 % du coût de l’opération (30 % en zone franche urbaine et en zone urbaine sensible) dans la limite d’un montant maximum variable en fonction de la localisation du logement, du nombre de personnes destinées à occuper le logement et du caractère neuf ou ancien du logement.

Montant maximum du prêt à 0 % (1) dans l’ancien

Nombre d’occupants Zone A (2) Zone B (2) Zone C (2)
1 personne14 400 €8 800 €8 250 €
2 personnes20 250 €13 200 €12 375 €
3 personnes22 500 €15 200 €14 250 €
4 personnes24 750 €17 200 €16 125 €
5 personnes27 000 €19 200 €18 000 €
6 personnes et +29 250 €21 200 €19 875 €


[|Montant maximum du prêt à 0 % (1) dans le neuf (2)|]

Nombre d’occupants Zone A Zone B ou C
1 personne16 000 €11 000 €
2 personnes22 500 €16 500 €
3 personnes25 000 €19 000 €
4 personnes27 500 €21 500 €
5 personnes30 000 €24 000 €
6 personnes et +32 500 €26 500 €
Zone A : l’agglomération parisienne, une partie de la Côte d’Azur, le Genevois français ;

Zone B : les agglomérations de plus de 50 000 habitants, le reste de l’Ile de France, les autres zones frontalières ou littorales, les départements Outre-mer, la Corse ;

Zone C : le reste du territoire.

(1) Ce montant est majoré de 50 % en zone urbaine franche (ZUF) et en zone urbaine sensible (ZUS).
(2) Sont considérées comme neufs les logements construits ou acquis en vue de leur première occupation, y compris dans le cadre d’un contrat de location-accession lorsque l’emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d’option. Les autres logements sont considérés comme anciens.

2) Le prêt à 0 % peut être majoré, en cas de construction ou acquisition d’un logement neuf, mais dans certaines conditions. D’une part, les ressources de l’emprunteur et des personnes destinées à occuper le logement ne doivent pas dépasser certains plafonds.

[|Plafond de ressources pour un prêt à 0 % majoré|]

Nombre d’occupants Paris et communes limitrophes Reste de l’Ile-de-France Autres régions et DOM
1 personne23 553 €23 553 €20 477 €
2 personnes35 200 €35 200 €27 345 €
3 personnes46 144 €42 314 €32 885 €
4 personnes55 093 €50 683 €39 698 €
5 personnes65 548 €60 000 €46 701 €
6 personnes73 759 €67 517 €52 630 €
par personne supplémentaire8 218 €7 523 €5 871 €


Ces montants sont applicables aux offres de prêt émises depuis le 28 juillet 2008.

D’autre part, l’emprunteur doit bénéficier d’une aide attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou groupement de collectivités du lieu d’implantation du logement (commune, établissement public de coopération intercommunale, département, région). Il peut s’agir :

- d’une mise à disposition du terrain sur lequel sera implantée la construction par bail emphytéotique ou bail à construction (bail de longue durée) pour un loyer limité (inférieur à 15 ¤ par an) ;

- d’une subvention ;

- d’une bonification permettant l’octroi d’un prêt à 0 % ou d’un prêt à un taux inférieur à ceux du marché.
Le montant de la subvention ou de la bonification doit atteindre un montant minimum variable en fonction du nombre d’occupants dans le logement et de sa localisation géographique.

[|Montant minimum de la subvention ou de la bonification|]

Nombre d’occupantsZone AZone B et C
3 personnes et moins4 000 €3 000 €
4 personnes et plus5 000 €4 000 €
Zone A : l’agglomération parisienne, une partie de la Côte d’Azur, le Genevois français ;

Zone B : les agglomérations de plus de 50 000 habitants, le reste de l’Ile de France, les autres zones frontalières ou littorales, les départements Outre-mer, la Corse ;

Zone C : le reste du territoire.

Enfin, le montant de la majoration du prêt à 0 % varie en fonction du nombre de personnes devant occuper le logement et de sa localisation.

[|Montant de la majoration du prêt à 0 %|]

Nombre d’occupantsZone AZone B et C
3 personnes et moins12 500 €10 000 €
4 personnes et plus15 000 €12 500 €
Zone A : l’agglomération parisienne, une partie de la Côte d’Azur, le Genevois français ;

Zone B : les agglomérations de plus de 50 000 habitants, le reste de l’Ile de France, les autres zones frontalières ou littorales, les départements Outre-mer, la Corse ;

Zone C : le reste du territoire.

Si le logement est situé dans une ZUS ou une ZUF, cette majoration est cumulable avec celle prévue dans ces zones.

++++

 Quelle est la durée d’un prêt à taux zéro ?

L’emprunteur rembourse le prêt à 0 % par mensualités constantes sur une durée de 6 à 22 ans en fonction de ses revenus (9 à 24 ans en cas de prêt à 0 % majoré). Plus ses revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte.

Qui accorde le prêt à taux zéro ?

Le PTZ est distribué par tous les établissements de crédit qui ont passé une convention avec l’Etat, en pratique la plupart de toutes les banques traditionnelles. L’emprunteur doit faire sa demande de PTZ directement auprès de la banque de son choix (celle auprès de laquelle l’emprunteur souscrit son prêt bancaire principal), qui l’examine pour vérifier la responsabilité, la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par l’emprunteur. Attention : la banque n’est pas obligée d’accorder le prêt à 0 %.

Quels prêts peuvent compléter le prêt à 0 % ?

Le prêt à 0 % ne peut pas être le financement principal puisqu’il est limité à 50 % du ou des autres prêts. Il peut se cumuler avec un prêt bancaire (crédit immobilier classique) et d’autres prêts aidés : le PAS (Prêt à l’Accession Sociale), le prêt conventionné, le prêt épargne logement (issu du PEL, Plan Epargne Logement), le prêt 1 % logement, et les prêts à taux préférentiels (notamment proposés par les caisses de retraite ou mutualité).
Lorsque l’emprunteur a droit à l’APL au titre du PAS, les mensualités du prêt à 0 % sont prises en compte dans le calcul de l’APL. Dans les autres cas, l’accédant peut bénéficier de l’allocation logement, sous réserve de remplir les conditions d’obtention.

++++

 Prêt à taux zéro dans les Départements d’Outre-Mer (DOM)

Qui peut bénéficier d’un prêt à 0 % majoré ?

Les conditions d’obtention du prêt à taux zéro (PTZ) dans les DOM (Départements d’Outre-Mer) sont identiques à celles de la métropole. Seuls les plafonds de ressources de l’emprunteur et les conditions d’attribution du PTZ sont légèrement différents. Depuis le 1er janvier 2007, le montant et les conditions de remboursement du prêt à 0 % accordé pour un logement situé dans un DOM, varient selon le niveau de ressources de l’emprunteur et des personnes destinées à occuper le logement. Si l’emprunteur dispose de ressources très modestes, il peut bénéficier d’un prêt à 0 % majoré et d’une durée de remboursement allongée.

Nombre d’occupantsPlafonds de ressources donnant lieu à majoration
1 personne14 213 €
2 personnes18 953 €
3 personnes21 923 €
4 personnes24 293 €
5 personnes et plus26 655 €

Ces plafonds sont valables pour une offre de prêt émise depuis le 1er avril 2007.

Quel est le montant du prêt à 0 % majoré ?

Le montant du PTZ pour un logement situé dans un DOM ne peut dépasser un double plafond :

- il ne peut être supérieur à 50 % du montant du ou des autres prêts d’une durée supérieure à deux ans concourant au financement de l’opération ;

- il ne peut pas non plus, en tout état de cause, être supérieur à 40 % du coût de l’opération (50 % en zone franche urbaine et en zone urbaine sensible) dans la limite d’un montant maximum variable en fonction de la localisation du logement, du nombre de personnes destinées à occuper le logement et du caractère neuf ou ancien du logement.

[|Montant maximum du prêt à 0 % majoré hors ZUS et ZFU|]

Nombre d’occupants Neuf Ancien
1 personne22 000 €17 600 €
2 personnes32 500 €26 400 €
3 personnes32 500 €30 400 €
4 personnes32 500 €32 500 €
5 personnes32 500 €32 500 €
6 personnes et plus32 500 €32 500 €


[|Montant maximum du prêt à 0 % majoré en ZUS ou ZFU|]

Nombre d’occupants Neuf Ancien
1 personne27 500 €22 000 €
2 personnes41 250 €33 000 €
3 personnes47 500 €38 000 €
4 personnes48 750 €43 000 €
5 personnes48 750 €48 000 €
6 personnes et plus48 750 €48 750 €

Sous réserve de la publication d’un décret, en cas de construction ou d’acquisition d’un logement neuf, cette majoration peut se cumuler avec la majoration prévue lorsqu’une aide est attribuée par une collectivité locale.

 Quelles sont les conditions de remboursement du prêt à 0 % majoré ?

La durée de remboursement du prêt, ou s’il y a lieu, la durée de la période de différé, est allongée. L’emprunteur rembourse le prêt à 0 % par mensualités constantes sur une durée de 15 à 27 ans en fonction de ses revenus. Plus les revenus sont faibles, plus long est le report accordé, avec une durée maximale de différé de 21 ans.

Remarque :
L’emprunteur qui dispose de ressources supérieures à celles ouvrant droit à un prêt à 0 % majoré dans les DOM, mais inférieures aux plafonds ouvrant droit à un prêt à 0 % de base, peut bénéficier d’un PTZ dans les mêmes conditions que s’il construisait ou achetait un logement en métropole.

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