L’Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels mis en place par le Crédit Logement/CSA livre régulièrement son analyse du marché des crédits immobiliers au travers de 6 indicateurs de marché : niveau du taux d’intérêt nominal moyen, durée moyenne des crédits accordés, coût moyen des opérations immobilières financées, revenu moyen des ménages ayant réalisées ces opérations immobilières, coût relatif moyen des opérations immobilières réalisées, et endettement total moyen pour les opérations immobilières concernées.

Pour connaître les conclusions de l’Observatoire, cliquez ici.

Le courtier Cafpi vient de livrer son analyse sur les résultats publiés par l’Observatoire, dont il ne partage pas son point de vue, se déclarant « perplexe » quant aux conclusions tirées. Nous vous livrons ici les réflexions de Cafpi pour que nos lecteurs se forgent leur propre opinion.


La lecture de certaines conclusions de l’Observatoire du deuxième trimestre 2008 nous laisse quelque peu perplexes.

L’Observatoire ne fournit pas d’informations qualifiant la demande de crédits sur les six derniers mois. Nous constatons pour notre part une baisse des demandes. Cette baisse est confirmée par nos partenaires professionnels du secteur, agences immobilières, banques etc. Par ailleurs il est avéré qu’un emprunteur en phase de recherche d’un crédit va interroger plusieurs fournisseurs En clair un emprunteur peut générer 4 ou 5 demandes d’offres sur des sites ou dans des établissements différents.
Cette baisse de la demande nous semble liée à plusieurs facteurs :

 la conjoncture générale économique (hausse du pétrole…) qui freine certains achats,

 une hausse des taux plus significative que ce qu’indique l’étude, et surtout ressentie de manière beaucoup plus subjective par l’emprunteur que la simple réalité des chiffres,

 l’auto exclusion de certains emprunteurs qui sont freinés par la conjoncture immobilière et les communiqués médiatiques, ce que d’autres ont baptisé « les mégaphones de la peur »,

 l’attentisme d’autres qui espèrent bénéficier de la baisse des prix annoncée et retardent leur achat.

L’Observatoire constate une restriction de l’octroi de crédit par les banques. Nous ne constatons ce durcissement bancaire que sur les prêts relais, avec une vigilance accrue du fait de la baisse des prix. Les établissements prêteurs finançaient fréquemment à 80 % de la valeur fixée de vente, ils ont réduit la voilure à 70 % maximum. Pour le reste, ils financent moins le 110 % (prêt + frais annexes), ceci par rapport aux normes Bâle II mises en application depuis janvier 2008 (ratio de solvabilité calculé sur le risque des engagements pris).
On peut y voir une conséquence vertueuse, le fait que les banques limitent ainsi leur risque mais également celui de leurs clients ; car compte tenu de la baisse des prix et en cas de revente ceux-ci risqueraient de ne pouvoir rembourser l’intégralité du prêt.
Mais si les banques françaises basculent trop dans l’excès de frilosité, d’autres opérateurs sont certainement prêts à prendre le relais commercialement. Se retrancher derrière une politique de risque rigide serait une erreur pour les banques, qui vont perdre des parts de marchés au bénéfice d’opérateurs plus audacieux. L’arbitrage optimal d’un dossier de demande de crédit comporte forcément une part de risque pondérée d’un facteur de précautions.

Partout où il y a crise, il y a des opportunités :
 opportunités d’achat pour les primoaccédants qui pourront profiter de la baisse des prix,

 opportunités commerciales puisque les banques vont nécessairement être amenées à ajuster leur offre de crédit immobilier aux nouvelles typologies d’emprunteurs, voire aux spécificités de marchés régionaux ou locaux (marché francilien),

 opportunités alternatives, puisque la tension du marché de la transaction opère un effet de relâchement sur le marché locatif. Acheter ou louer ? Se poser la question devient plus que jamais pertinent !

 opportunités d’arbitrage : la baisse globale du pouvoir d’achat des ménages va peut-être amener certains d’entre eux à se focaliser sur l’achat immobilier, un produit dont la solvabilisation reste à niveau constant,

 opportunités contractuelles : le sempiternel ratio de 33 % de solvabilité ne peut-il pas être reconsidéré par rapport au revenu, à l’endettement réel, à la nature du bien (résidence principale, secondaire...),

 opportunités liées aux aides : les leviers que constituent les différentes aides d’état à l’accession à la propriété, prêt à taux zéro, prêt à taux zéro bonifié localement, crédits d’impôt, Pass Foncier, etc., ne sont pas pris en compte au maximum de leur potentialité par nombre d’accédants à la propriété.

Enfin, la meilleure opportunité est peut être tout simplement de reprendre confiance. Allez faire un tour en Grande-Bretagne ou aux Etats-Unis. Vous serez surpris de constater que les ménages victimes de la crise immobilière ont vite retrouvé un sacré moral et les solutions pour y faire face ! Redonnons du crédit à l’optimisme !