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Grâce aux nombreux prêts aidés, les ménages modestes peuvent accéder à la propriété. Parmi les différentes mesures gouvernementales d’aide à l’accession, il existe le PAS, Prêt à l’Accession Sociale. Ce prêt aidé permet de percevoir l’Aide Personnalisée au Logement (APL) et ici peut aussi être utilisé pour financer les travaux.
Qui peut bénéficier du PAS ?
Le prêt à l’accession sociale est accordé pour l’acquisition d’une résidence principale, sous conditions de revenus, à tous les emprunteurs français ou étrangers détenant un titre de séjour. Il est octroyé aux ménages justifiant de bas revenus, ne dépassant pas les plafonds fixés. Ainsi, il faut comptabiliser la somme des revenus fiscaux de référence (voir les feuilles d’imposition) :
de l’année N-2 pour les offres de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 mai de l’année,
et de l’année N-1 pour les offres de prêt effectuées entre le 1er juin et le 31 décembre.
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement | Zone A* | Zone B **ou C*** |
|---|---|---|
| 1 | 31 250 euros | 23 688 euros |
| 2 | 43 750 euros | 31 588 euros |
| 3 | 50 000 euros | 36 538 euros |
| 4 | 56 875 euros | 40 488 euros |
| 5 et plus | 64 875 euros | 44 425 euros |
* Zone A : l’agglomération parisienne, une partie de la Côte d’Azur, le Genevois français ;
** Zone B : les agglomérations de plus de 50 000 habitants, le reste de l’Ile de France, les autres zones frontalières ou littorales, les départements Outre-mer, la Corse ;
*** Zone C : le reste du territoire.
À quelles opérations s’applique le PAS ?
Le prêt à l’accession sociale est attribué pour l’achat de la résidence principale tant dans l’ancien que dans le neuf. Outre l’acquisition du bien immobilier, il peut être utilisé pour financer des travaux d’aménagement et d’amélioration (respect des normes minimales d’habitabilité et de surfaces en vigueur en fonction du nombre de personnes destinées à habiter le logement, etc.).
Le PAS permet de financer :
l’acquisition d’un logement neuf, appartement ou maison individuelle, avec, le cas échéant, annexes et garage ;
l’achat du terrain et la construction d’une maison individuelle avec annexes et garage ;
l’aménagement à usage d’habitation de locaux non destinés à l’origine à l’habitation ;
l’acquisition d’un logement ancien (appartement ou maison individuelle) et la réalisation, le cas échéant, de travaux d’aménagement et d’amélioration
le remboursement anticipé total d’un prêt conventionné à annuités progressives.
Ce prêt aidé peut également permettre de financer des travaux seuls s’ils ont pour objectif d’améliorer un logement ou une maison individuelle, de réaliser des économies d’énergies, d’agrandir le logement par surélévation ou extension ou d’adapter l’habitat à une personne handicapée.
Qui peut occuper le logement ?
Le PAS n’est attribué qu’au financement de la résidence principale de l’emprunteur ou de son conjoint et de leurs ascendants ou descendants respectifs. Le logement doit être occupé au moins 8 mois par an, et ce, durant toute la durée de remboursement du prêt (sauf obligation professionnelle, problème de santé ou cas de force majeure). Le PAS n’est donc pas accordé pour un investissement locatif. Cependant, l’emprunteur peut louer le logement financé par un PAS pendant maximum 6 ans, à partir de la date d’achèvement des travaux, s’il l’achète pour sa retraite future ou son retour de l’étranger ou des DOM-TOM. Dans ces cas précis, l’emprunteur doit en informer la banque émettrice du PAS.
Le cas d’un logement ancien
Le financement d’un logement ancien grâce au PAS n’est soumis à aucunes conditions d’ancienneté ou de travaux, mais pendant toute la durée de remboursement du prêt, le bien ne pourra être transformé ni en local commercial, ni en résidence secondaire, ni même utilisé à titre d’accessoire d’un contrat de travail ou affecté à la location saisonnière ou meublé plus de 4 mois par an. Si le logement a plus de 20 ans, il doit alors faire l’objet d’un état des lieux annexé au contrat de prêt, attestant de la conformité du logement aux normes de surfaces et d’habitabilité requises par la réglementation. L’état des lieux devra être réalisé par un professionnel (architecte, expert immobilier, etc.) non seulement titulaire d’une assurance professionnelle mais également agréé par la banque émettrice du PAS. L’emprunteur devra s’acquitter du coût de cet état des lieux. Les normes de surface habitables minimales dépendent de la composition du ménage de l’emprunteur :
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement | Surface minimale légale |
|---|---|
| 1 | 9 m² |
| 2 | 16 m² |
| 3 | 25 m² |
| 4 | 34 m² |
| 5 | 43 m² |
| 6 | 52 m² |
| 7 | 61 m² |
| Par personne supplémentaire | 9 m² |
Ces normes minimales de surface s’appliquent uniquement en cas d’agrandissement d’un logement existant par extension ou surélévation et d’acquisition d’un logement achevé depuis plus de 20 ans, avec ou sans travaux d’amélioration.
Le cas des travaux d’amélioration ou d’agrandissement financés par le PAS
Le prêt à l’accession sociale peut être octroyé pour financer des travaux d’amélioration du logement si celui-ci a au moins 10 ans à compter de la date de la signature du contrat de prêt, et/ou des travaux destinés à réduire les dépenses d’énergies si le logement existait au 1er juillet 1981. Le logement peut également, au travers du PAS, bénéficier de travaux pour être mis aux normes d’habitabilité et/ou adapté aux besoins des personnes handicapées. Peu importe la nature des travaux, ils ne doivent pas excéder 4 000 euros. Le PAS peut également financer des travaux visant à agrandir le logement (extension ou surélévation), à condition que la surface créée mesure au moins 14 m², ou que les travaux permettent de mettre aux normes d’habitabilité le logement. Une fois les travaux réalisés, le logement devra respecter les normes de surfaces minimales en vigueur.
Le cas des travaux d’amélioration seuls pour un logement de plus de 10 ans
Le PAS ne sera attribué pour la réalisation de travaux d’amélioration si et seulement si le logement a été achevé depuis au moins 10 ans à la date de signature du prêt. Le montant des travaux devra être au moins égal à 4 000 euros.
Les travaux finançables ont été fixés au préalable, il peut s’agir de :
modifications apportées à l’installation de chauffage (remplacement, réfection, etc.) ;
adjonction à une installation de tout système susceptible de récupérer de la chaleur sur les déperditions ;
adaptation du logement aux besoins de personnes handicapées physiques ;
toute prestation améliorant le système de régulation de l’installation, au niveau de la chaufferie, des bâtiments ;
toute intervention permettant de réaliser un comptage individuel des frais de chauffage et d’eau chaude sanitaire ;
de modifications apportées à l’isolation thermique du bâtiment (isolation des parois opaques, isolation intérieure ou extérieure et isolation des parois vitrées).
Attention les travaux réalisés doivent au moins mettre aux normes d’habitabilité le logement concerné.
La mise en place du Prêt à l’Accession Sociale (PAS)
Bien que le PAS ne puisse être accordé en-dessous d’un certain montant, il peut être amorti sur une très longue période, de manière ce que les mensualités ne dépassent pas 25 à 30 % des ressources de l’emprunteur.
Les caractéristiques du prêt
Il peut financer l’intégralité du coût de l’opération, soit :
le prix du bien et les honoraires de l’agent immobilier, le cas échéant,
le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ;
les frais relatifs à l’assurance de responsabilité ou à l’assurance dommages-ouvrage ;
certaines taxes afférentes à la construction (taxe locale d’équipement, etc.) ;
les frais d’état des lieux obligatoire, en cas d’acquisition d’un logement de plus de 20 ans ;
le prix du terrain destiné à la construction s’il a été acquis depuis moins de trois ans à la date d’émission de l’offre de prêt.
Le montant du PAS doit être supérieur à :
4 500 euros pour une construction ou l’acquisition d’un logement neuf,
1 500 euros pour des travaux d’amélioration,
4 000 euros pour les travaux effectués dans un logement ayant au moins 10 ans ou en cas de réalisation de travaux d’économie d’énergie.
Fixe ou révisable, le taux d’intérêt du Prêt à l’Accession Sociale (PAS) est lui, plafonné par la loi :
| Durée du PAS | Taux fixe maximal* | Taux révisable maximal* | |
|---|---|---|---|
| inférieure ou égale à 12 ans | 5,35 % | 5,35 % | |
| supérieure à 12 ans et inférieure ou égale à 15 ans | 5,55 % | 5,35 % | |
| supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans | 5,70 % | 5,35 % | |
| est supérieure à 20 ans | 5,80 % | 5,35 % |
*au 1er avril 2009.
Le PAS peut être cumulé avec un prêt à taux zéro, un prêt d’épargne logement, une subvention accordée par l’ANAH (Agence Nationale pour l’Habitat), un prêt 1 % ou un prêt relais.
Les formalités du PAS
| Les conditions du prêt, qui doivent être précisées dans l’offre de prêt, sont valables au minimum 30 jours ; l’offre de prêt doit être envoyée à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception. L’offre de prêt ne pourra être acceptée que 10 jours après la réception de la lettre. La réponse doit se faire par écrit, par lettre recommandée avec accusé de réception, sous la condition résolutoire de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Le contrat de PAS doit être conclu devant notaire, après l’accomplissement des formalités hypothécaires. Le prêt est en général débloqué au fur et à mesure des travaux. Dans le cas où l’emprunteur achète un logement ancien et fait exécuter lui-même les travaux, une première partie du prêt est versée à la signature chez le notaire et une deuxième partie au fur et à mesure des travaux. Si les travaux ont d’ores et déjà été effectués dans le logement, la totalité du PAS est versée lors de la signature du contrat chez le notaire. |
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