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Guide du crédit

Prêt immobilier : combien faut-il emprunter ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, la plupart des acquéreurs ont recours à un prêt immobilier. Mais il ne s’agit pas seulement de s’endetter sur 20 ans : encore faut-il optimiser son plan de financement. Montant à emprunter à la banque, choix d’un prêt à taux fixe ou variable ou souscription des assurances et garanties sont autant d’éléments à étudier avant de se lancer.

Prêt immobilier : combien faut-il emprunter ?

Dure tâche que de bien évaluer le montant à emprunter pour financer son achat. Celui-ci dépend à la fois du coût global de l’opération, du montant de l’apport personnel dont on dispose, de la possibilité de bénéficier ou non d’un prêt aidé (prêt à taux zéro, etc.), et des capacités de remboursement de l’emprunteur.

L’apport personnel

L’apport est constitué par les économies que l’on a amassées augmentées des prêts familiaux éventuels, d’un héritage, de la revente d’un logement ou encore de l’épargne salariale débloquée pour l’occasion. Bon à savoir : certains prêts aidés sont considérés comme faisant partie de l’apport personnel. Pour autant, leur remboursement est intégré dans le calcul de l’endettement de l’emprunteur :
- prêt à 0 %, majoré en cas d’achat dans le neuf ou d’achat d’un bien écologique correspondant aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation),
- prêt épargne logement, issus du PEL (Plan Epargne Logement)et/ou du CEL (Compte Epargne Logement),
- prêt 1 % logement distribué par Action Logement (ex-1 % Logement),
- prêt conventionné (PC),
- prêt à l’accession sociale (PAS),
- prêt « fonctionnaire »,
- prêt des mutuelles et des caisses de retraite.

La somme de ces prêts peut représenter, à elle seule, une somme non négligeable pour l’emprunteur. Les taux de ces prêts aidés sont en général plus intéressants que celui d’un prêt classique. Il n’existe aucune réglementation imposant un apport personnel minimal (financement à 110 %), mais mieux vaut pouvoir financer les frais dits de notaire et d’agence (en cas d’achat via un agent immobilier). En pratique, et c’est d’autant plus vrai aujourd’hui, plus le montant de l’apport est important, plus l’obtention d’un crédit bancaire est aisée et se fait sous de bonnes conditions.

La capacité de remboursement

Le montant global des charges de l’emprunteur ne doit pas dépasser 33 % de ses revenus disponibles. Elles comprennent le remboursement de l’ensemble des prêts (futur prêt immobilier, prêt à la consommation, crédit renouvelable, etc.), les loyers et les éventuelles pensions alimentaires versées. L’emprunteur verra également ses ressources être analysées. Les revenus qui sont généralement pris en compte sont les salaires, les pensions, les rentes et les revenus fonciers. En revanche, les allocations familiales ne sont jamais retenues. Une fois la capacité de remboursement calculée, la banque est en mesure de calculer le montant pouvant être emprunté. A savoir : afin d’éviter tout risque de surendettement, il est de l’intérêt de l’emprunter de signaler de lui-même les emprunts en cours, y compris les prêts personnels à la consommation.

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