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Guide du crédit

Bien préparer son plan de financement

Avant de vous lancer dans l’achat de votre appartement ou de la maison de vos rêves, voici la check-list du futur emprunteur. Ou comment préparer votre projet immobilier et son financement afin de souscrire votre crédit immobilier.

 1) Evaluez le coût total de votre projet immobilier :


Qu’il s’agisse d’une acquisition d’un appartement dans l’ancien ou de la construction d’une maison, l’acquéreur doit avant tout évaluer correctement le coût total du projet. Au prix du logement lui-même viennent s’ajouter un certain nombre de frais annexes. Ce sont principalement :

- les frais de négociation (le montant de la commission de l’agent immobilier si l’acquéreur a recours à ses services par exemple),

- les frais dits « de notaire », qui sont en fait essentiellement constitués par plusieurs taxes appelées « droits de mutation »,

- les frais liés à crédit immobilier : frais de dossier, assurance emprunteur, cautionnement, hypothèque, etc.,

- les frais liés à là la copropriété : charges de copropriété, travaux de rénovation ou d’amélioration nécessaires si non votés et payés par le vendeur,

- les frais liés aux travaux, si nécessaire, avant de s’installer,

- les frais liés au déménagement,

- les frais liés à des prestations réalisées par des professionnels (architecte, expert, etc.).

Attention, en tant que propriétaire, vos charges vont s’alourdir les impôts :

- à la taxe d’habitation s’additionne la taxe foncière,

- sans compter les dépenses de fonctionnement (chauffage, etc.) et d’entretien du logement.

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 2) Calculez le montant de votre apport personnel :

Afin de limiter leur risque, mais aussi celui de l’acquéreur, les établissements bancaires demandent aux futurs emprunteurs de disposer d’un certain montant d’apport personnel. Ce montant est destiné à couvrir une partie des frais liés à l’acquisition et/ou une partie du prix du bien.

Montant minimal exigé
Certaines banques ont accepté des financements à 110 %, c’est-à-dire des emprunteurs disposant d’un très faible apport personnel (moins de 10 % du coût total du projet) ; actuellement, les banques ont resserré leurs critères d’attribution des crédits immobiliers, et ne financent quasiment plus ce type d’opération, trop risquée à leurs yeux. Cette politique prudente bénéficie également aux futurs emprunteurs : en effet, en cas de problème de remboursement du prêt, la vente du bien ne suffirait pas à couvrir l’ensemble des sommes dues ; non seulement, le souscripteur perdrait son bien, mais devrait toujours rembourser des dettes.
Dans certains cas particuliers, par exemple dans le cas d’un investissement locatif ou d’un prêt pour financer des travaux, les banques pourront accepter de financer l’intégralité de l’opération.
En règle générale, plus le montant d’apport personnel est important, plus l’obtention du crédit sera facilitée. Dans le cas de l’acquisition d’une première résidence principale, les banques préfèrent que l’emprunteur dispose d’au moins 10 % d’apport personnel sur le prix de l’acquisition, plus les sommes nécessaires pour régler les frais de notaire et de garantie.

Par exemple, l’acquisition d’un bien d’une valeur de 150 000 ¤, plus 8 000 ¤ de frais d’agence, pourra faire l’objet d’un prêt de 158 000 ¤ moins 10 %, soit 142 000 ¤.

L’apport personnel doit se monter au minimum à 15 800 ¤, plus le montant des frais de notaire (environ 10 000 ¤) et de garantie (environ 1 600 ¤), soit un montant d’apport total d’environ 27 400 ¤, ce qui équivaut grosso modo à près de 17 % du coût total du projet.


Pour décrire le financement d’un projet, les banques utilisent parfois le terme « quotité de financement », soit la part du prêt consenti par rapport au coût total de l’opération ; plus la quotité de financement est élevée, moins l’obtention du prêt sera aisée.

Composition de l’apport
L’apport personnel est le plus souvent constitué de l’épargne réalisée par l’acquéreur :

- économies personnelles (CEL, PEL, Codevi, SICAV, PEA, livrets, assurance vie, etc.),

- plan d’épargne entreprise,

- héritage, dons ou prêts familiaux,

- plus-value sur la revente d’un précédent logement.
Mais certains types de prêts, dits « prêts aidés » sont également considérés comme de l’apport :

- les prêts à taux zéro et les bonifications locales, accordées par certaines villes ou certains départements,

- les prêts épargne logement,

- les prêts 1 % logement (ou 1 % patronal),

- les prêts accordés par une caisse de retraite ou une mutuelle,

- les prêts accordés aux fonctionnaires,

- les prêts consentis par un membre de la famille,

- prêts des collectivités locales,

- prêts relais (prêts contractés dans l’attente de la vente du logement précédent).


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 3) Définissez votre capacité d’emprunt :

La règle des 33 %

En règle générale, les mensualités de remboursement du prêt ne doivent pas excéder 33 % des revenus nets annuels (cf. dernière déclaration de revenus annuelle) divisés par douze. Autrement dit, les revenus mensuels nets doivent être trois fois plus élevés que les mensualités.
Pour calculer le taux d’endettement, les banques vont prendre en compte l’ensemble des charges déjà supportées par l’acquéreur : prêt pour l’achat d’une voiture, crédit revolving, prêt personnel, etc. Ses charges seront déduites des revenus, ce qui peut limiter de manière significative la capacité d’emprunt du futur acquéreur. En revanche, en cas de revenus supplémentaires et réguliers (loyer perçu, rente d’un placement financier, etc.), ceux-ci pourront être intégrés dans le plan de financement. Les prestations sociales (allocations, etc.), ne sont généralement pas prises en compte dans les revenus, car leur attribution n’est pas assurée durant toute la durée du prêt, et leur montant est susceptible de varier.
Les banques peuvent néanmoins faire preuve de souplesse en fonction de la situation de l’emprunteur. Dans le cas de revenus variables, elles seront plus prudentes dans leur appréciation de la demande de prêt, et le taux d’endettement sera ramené à 25 % ou 30 % ; si, au contraire, les revenus sont en augmentation régulière ou prévisible, le taux d’endettement pourra atteindre 35 % voire 38 % des revenus.

Le quotient familial
De manière générale, plus le niveau des revenus est faible, plus le critère du taux d’endettement maximum de 33 % sera appliqué de manière stricte. Dans les cas de revenus modestes, les banques utiliseront un critère complémentaire, le « quotient familial » ou le « reste à vivre », afin de déterminer si le ménage peut subvenir à ses besoins courants une fois les mensualités payées.
Le quotient familial représente le revenu mensuel restant par personne après paiement des charges du prêt immobilier. Cette somme restant disponible doit être suffisante pour subvenir aux dépenses courantes.

Par exemple, un couple avec deux enfants dispose d’un revenu mensuel net de 2 750 ¤ :

• le niveau d’endettement de 33 % correspond à des mensualités de 910 ¤,

• le revenu résiduel global mensuel s’élève à 1 840 ¤,

• le revenu résiduel mensuel par personne (quotient familial mensuel) s’élève à 460 ¤ (1 840 ¤ divisé par 4),

• le revenu résiduel annuel par personne (quotient familial annuel) se monte à 5 520 ¤ (460 ¤ * 12).

Le quotient familial est supérieur à une norme couramment admise d’environ 4 500 ¤ annuel par personne, ce qui indique que cette famille devrait pouvoir faire face à l’ensemble de ses charges courantes.

Par contre, pour un couple avec deux enfants ayant un revenu net mensuel de 1 400 ¤ :

• le niveau d’endettement de 33 % correspond à des mensualités de 460 ¤,

• le revenu résiduel global mensuel du ménage s’élève à 940 ¤,

• le revenu résiduel mensuel par personne (quotient familial mensuel) s’élève à 235 ¤ (940 ¤ divisé par 4),

• le revenu résiduel annuel par personne (quotient familial annuel) se monte à 2 820 ¤ (235 ¤ * 12).

La souscription d’un prêt immobilier risque de poser des problèmes au niveau du quotient familial car le montant obtenu est faible et ne suffit sans doute pas pour subvenir aux besoins courants du ménage, par rapport à un seuil couramment admis d’environ 4 500 ¤.

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 4) Choisissez la bonne durée du prêt :

Vu le niveau actuel des prix de l’immobilier, les emprunteurs sont souvent obligés d’emprunter sur des durées de plus en plus longues pour pouvoir boucler leur plan de financement. En majorité, les prêts sont actuellement souscrits sur une durée moyenne de 20 ans, et les banques se sont adaptées en allongeant la durée des prêts immobiliers. De nouvelles formules proposent même des financements sur 40 ou 50 ans. Celles-ci doivent être réservées à des cas particuliers, et de toute façon, les banques limitent en grande majorité la durée des prêts à 30 ans.
Attention : plus vous empruntez sur une durée longue, plus le taux du prêt est élevé, ce qui signifie que le coût total de votre prêt sera plus élevé.

La durée du prêt va faire varier le montant du prêt que vous allez demander, et donc le maximum de votre mensualité : plus le prêt est court, plus un taux d’endettement élevé est accepté. Car il sera toujours possible, en cas de difficulté, de rallonger la durée du prêt, si la durée souscrite initialement est relativement faible, 10 à 15 ans par exemple. De même, vous pouvez toujours souscrire une durée de prêt longue, 25 ans par exemple, et si vos revenus augmentent, vous pourrez augmenter vos mensualités de remboursement et réduire la durée de votre crédit immobilier.

Exemple :

Pour une mensualité de 1 000 euros, vous pourrez emprunter :

- 129 419 ¤ sur 15 ans à un taux de 4,65 % hors assurance,

- 155 401 ¤ sur 20 ans à un taux de 4,70 % hors assurance,

- 173 646 ¤ sur 25 ans à un taux de 4,85 % hors assurance.


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