Immobilier et crédit immobilier : atterrissage en 2009 et prévisions pour 2010

Comme les principaux acteurs du marché immobilier, le courtier en crédit Empruntis.com s’essaie au jeu des prévisions immobilières pour 2010. Avant de tracer les grandes lignes de l’année à venir, il convient de dresser le bilan de l’année 2009, une année d’atterrissage après la crise. La baisse des prix de 5 % conjuguée à la chute des taux de 1 point n’ont pas pour autant endigué la baisse de la production de crédit immobilier qui passe de 108 milliards d’euros à 88 milliards d’euros pour la période de décembre 2008 à décembre 2009. Les transactions quant à elles ont chuté de 138 000 ventes sur la même période, glissant en dessous des 550 000 ventes à l’année. Le troisième trimestre 2009 semble redonner le sourire aux banquiers puisqu’il est perçu comme une confirmation de la reprise de la demande de crédit sans toutefois générer un surcroît de production encore visible.

L’année 2010 est remplie d’incertitudes sur la reprise des transactions immobilières avec une balance des risques équilibrés entre facteurs haussiers et facteurs baissiers. Selon Empruntis.com, les facteurs qui favorisent la hausse sont : une politique monétaire durablement souple, des taux d’intérêt sur le crédit habitat favorables, une grande différence entre taux court et taux long toujours incitative à la transformation bancaire, des conditions d’octroi de crédit à l’habitat qui pourraient s’assouplir, des objectifs ambitieux pour les banques, un ajustement des prix, un ajustement de la production de logements neufs et donc des stocks d’invendus, un rebond de la demande de crédit après l’effondrement enregistré fin 2008, et une démographie toujours haussière. Inversement, les facteurs encourageant la hausse du volume des transactions sont : les risques de remontée des taux longs si la sortie de crise se confirme et que la Banque centrale européenne relève son taux directeur, desprix toujours élevés sans perspective d’amélioration des revenus des ménages, des comportements de précaution (ou attentisme), la montée du chômage, un marché atone en nombre de transactions, des acheteurs enclins à attendre de plus fortes baisses, et des investisseurs retirant les produits de la vente.

Ce qui amène Empruntis.com à donner ses prévisions sur l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel ancien en France. Pour 2010, Empruntis estime que les prix de l’immobilier ancien baisseront de 3 %. Si on observe les prévisions des différents acteurs de l’immobilier, banques et professionnels de l’immobilier ne sont pas d’accord. Pour les premiers, les prix vont baisser, pour les seconds, nous sommes dans une phase de remontée des prix. Que peut-on retenir pour 2010 ? Une stabilisation des taux crédit immobilier pour le premier trimestre 2010, les banques souhaitant néanmoins conserver leurs marges. La durée moyenne des prêts reste stable à 20 ans. Cependant, il subsiste une volonté forte des banques à reconquérir les longues durées notamment celle des 25 ans, mais toujours réservées aux primo-accédants aux revenus évolutifs.

graphique source : Empruntis