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La profession de syndic de copropriété est très sévèrement épinglée dans le dernier numéro du mensuel 60 millions de consommateurs, qui publie « le palmarès des abus les plus scandaleux » dans son édition de novembre. Cette profession est déjà dans le collimateur de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) qui en mai a « mis en évidence des tendances négatives pour le consommateur » et même dénoncé des abus au pénal.
Des exemples précis de surfacturation : ascenseurs, téléphonie...
Dans son enquête, la revue de l’Institut national de la consommation (INC) dénonce des contrats irréguliers, des frais de mutation (pourtant interdits), des coûts d’archivage, des tarifs injustifiés, des surfactures voire même des profits sans scrupule. Citant des exemples concrets, et donnant le nom des syndics contrôlés, 60 millions de consommateurs dénonce des audits d’ascenseur facturés 1 200 ¤ par le cabinet Loiselet, alors que la prestation peut se négocier autour de 750 ¤. De même, le diagnostic termites est facturé 758 ¤ par Gestrim Lamy alors qu’il se négocie autour de 130 ¤. Sans parler des frais de télécopie qui reviennent à 0,08 ¤ l’unité et sont facturés 0,30 ¤.
Les syndics « corrects sont très minoritaires »
Non seulement « les syndics prennent les copropriétaires uniquement pour des vaches à lait », accuse la revue, mais encore « ils les prennent pour des imbéciles ». « Le copropriétaire est une tirelire qu’il convient d’alléger le plus possible », insiste-t-elle. « Il existe des syndics corrects », tempèrent les auteurs de l’enquête, « mais ils sont très minoritaires et ne sont pas à l’abri du rachat par un confrère moins scrupuleux ». De fait, les fusions sont nombreuses. Le numéro un du secteur, Foncia, « gère plus de 850 000 lots » et « achète les cabinets indépendants au rythme d’un par semaine ». Et lui-même a été racheté par les Banques Populaires, ce qui fait peser le risque de gestion des immeubles « de façon purement financière », craint le mensuel.
Six mois pour se mettre en règle
Face à ces excès, de nouvelles pratiques sont en train de se mettre en place pour exiger une transparence tarifaire des syndics et normaliser les contrats en indiquant une liste des prestations, afin de pouvoir comparer les tarifs des différents syndics. Luc Chatel, secrétaire d’Etat à la consommation, a donné six mois à la profession pour se mettre en règle, faute de quoi, au 1er avril, « un arrêté du ministère sera publié ». Pour tester son syndic, la revue propose de répondre à 18 questions très basiques. « Si le nombre de réponses négatives est supérieur à celui des réponses positives, il y a problème », précise-t-elle.
(avec AFP).
Les syndics ont trouvé de nouveaux moyens de gagner plus d’argent sur le dos des copropriétés : ils deviennent petit à petit leur unique fournisseur. Foncia (du Groupe Banque Populaire depuis peu) a été un précurseur de ces méthodes. Création de filiales de courtage d’assurance, de diagnostics immobilierss..., vote acquis « à la hussarde » en AG de copropriété pour obtenir l’autorisation de travailler avec elles et le tour est joué ! La concurrence, la vraie, n’existe plus. A la place, les syndicats de copropiétaires auront droit à un ersatz de concurrence, mis en place et orchestrée par le syndic. Ils n’auront plus qu’une chose à faire : payer, toujours plus et avec de moins en moins de possibilité de vérification tant ce système est de moins en moins transparent. Un exemple : l’assurance de la copropriété. La filiale de courtage de votre syndic organise une mise en concurrence entre plusieurs compagnies pour faire bien, sauf que ce sera pratiquement toujours la même qui l’emportera (il faut dire qu’il ne reste plus que 6 ou 7 compagnies d’assurances qui acceptent d’assurer les immeubles). Si un jour un réglement de sinistre se passe mal, ce sera toujours la faute de la compagnie. On en changera mais la commission sur la prime d’assurance ira bien toujours dans la même poche, c’est l’essentiel. Le syndic peut aussi procéder différemment et exiger d’un intermédiaire d’assurance indépendant de « passer à la caisse » en rétrocédant « volontairement » de 20 à 50% de sa commission. Ce qui l’intéresse n’est pas de gérer des sinistres mais simplement de recevoir la commission sur la cotisation versée par la copropriété. Les compagnies aiment bien ce système : elles encaissent trés vite l’argent (normal si le syndic veut toucher rapidement sa commission), elles gèrent directement les sinistres (avec une règle : en régler le moins possible à l’assuré), elles majorent les cotisations plus que de raison et comme celui qui paie touche une commission, il ne restera plus, au contrôle des comptes, qu’à raconter « un crac » au conseil syndical pour justifier cette augmentation et tout ira bien. Mesdames et Messieurs les copropriétaires, vous n’en avez pas fini avec ce système ! Les banquiers en sont désormais les maîtres du jeu : ils financent les promoteurs, ils financent l’achat des biens immobiliers, ils achètent ceux qui vont les gérer et, à chaque stade, ils vont encaisser de substanciels bénéfices, tout cela avec l’argent que vous déposez sur vos comptes courants. N’est-ce pas beau ? La seule possibilité : que nos gouvernants interdisent aux syndics de faire autre chose que de gérer et d’administrer les biens immobiliers. C’est leur métier de base, le plus souvent, ils y sont compétents mais aujourd’hui, ils préfèrent mettre leur compétence au service de leur appât du gain. C’est bien humain.
Très choquée par votre article qui pousse les copropriétaires, sans même qu’ils s’en aperçoivent (parce que c’est bien fait et parce que c’est la solution de facilité) à faire l’amalgame et généraliser l’incompétence, les abus, l’arrogante, l’indisponibilité, la cupidité de quelques syndics combinards. Principale de copropriétés dans un petit Cabinet, j’assure une amplitude de travail que ne doit même pas pouvoir imaginer votre journaliste (probablement lui-même en guèguerre avec son Syndic). Je le convie à « VIVRE MA VIE » 48 heures (il ne tiendra pas plus) et je me lance en échange dans son mode de fonctionnement média-polémique. Mais auparavant je le remerçie vivement du temps que son article va me faire perdre à écouter calmement les commentaires -bons ou mauvais- qui vont surgir de partout et nulle part (parce que, oui, je suis joignable.....), tout en essayant de garder, si ce n’est le sourire, du moins un minimum de politesse. Cet article est un véritable petit chef d’œuvre de manipulation et de récupération... mais quand on a un fonds de commerce à défendre, tous les moyens sont bons !!! Enfin, c’est la question à poser ? Je n’aurais pas eu ce style de réaction si toute la profession, tous les salariés à quelque stade que ce soit, n’avaient pas été mis dans le même panier de crabes. Au fait, le petit Cabinet pour lequel je bosse, ayant tout de même pignon sur rue depuis des décennies, n’attends absolument pas d’être racheté par les Gros.... Bravo, merci, chapeau.
Madame, Je suis l’auteur du premier commentaire sur cet article. Ce qu’il dit n’est pas choquant, loin s’en faut. Maintenant, vous savez trés bien que votre profession est en pleine mutation, comme beaucoup d’autres. Cependant, je remarque que vous travaillez dans un « petit » cabinet. C’est bien là la différence car c’est chez eux que l’on trouve le meilleur service, chez eux que le copropriétaire est respecté, chez eux que l’on ne trouve pas toutes les dérives combinardes qui font que ce type d’article a lieu d’être aujourd’hui. Enfin, vous savez que les gros groupes ont des services spécialisés qui appellent les petits syndics pour leur demander s’ils ne sont pas vendeurs (chez Foncia par exemple). On constate aussi une petite tendance parmi les gestionnaires de copropriétés à reprendre des petits cabinets. C’est bien, la concurrence ne pourra que bénéficier aux clients. Enfin, votre travail de gestionnaire de copros est un boulot que peu de gens feraient : en permanence sur la brèche, des dizaines de soirée passées avec des conseils syndicaux ou en AG alors qu’il y a une famille qui aimerait vous voir plus souvent. C’est pour cela que même vos collègues les plus incompétents, après avoir apporté la preuve de leur nullité, tournent chez tous les syndics pour le plus grand malheur des copropriétaires (qui ont une opinion de leur administrateur de biens directement liée à la qualité de la personne qui les gèrent). Bien cordialement. (je travaille depuis près de 30 ans avec des syndics et connais donc bien votre corporation)
Notre syndic, selon 60M de C, gère 85000 lots. J’ai pu constater : Le non respect de l’article 77 du code d’hygiène départementale(mise en demeure par la mairie, rien n’est fait). Complicité de détournement de courrier par plusieurs présidents, détournement de courrier par le gardien, article 226-15 du code pénal, rien n’est fait. Votes de travaux inutiles ou ne corrigeant pas les problèmes. Mensonges à longueur d’année à tous les sujets et surtout surfacturation en tous genres avec la complicité de ses filiales et très probablement de certains membres du conseil syndical. J’oubliais aussi : refus que je dépose 1 résolution en A.G. pour installer des piquets de terre. Refus de m’envoyer 1 copie du cahier des travaux. Refus de joindre les 30 questions que je pose aux convocations des A.G. depuis 3 ans. Refus de répondre à mes questions trop pertinantes (60 à 70) sur la copropriété et sa gestion des plus fantaisiste depuis + de 10 ans. Ce qui me fais le + rire, c’est que plusieurs dizaines de coproprio ne se rendent compte de rien et se font escroquer depuis plusieurs décénies en me concidérant comme 1 empêcheur de tourner en rond.
Bonsoir, Je reviens de loin :...d’une AGO « spéciale »
Premier arrivé : j’ai 173/1000. Le syndic se sentait un peu seul..... (pas moi....)
Arrive ...enfin un gentil copro tout mignon (« OUF !!! : » en langage syndic) : 65 /1000. Le syndic l’attire dans un coin. J’écoute discrètement.... Il lui expose son problème de millièmes ; sachant que je suis un emmerdeur, il lui invente 2 pouvoirs respectivement : 176/1000 + 75/1000 ---> TOTAL , le gentil mignon se retrouve d’un seul coup à la tête de....316/1000...-« en échange de petits services »-.... Je retourne discrètement dans le petit salon. Pas vu, pas pris. Rien entendu, un « ange »....
Arrive une mignonne copro, toute fraîche : 55/1000
Résultat : Une AG de 544/1000 dont un emmerdeur (bibi = 173/000).
En langage foot, ça fait 371 contre 173 et TOUT EST BON. Ses comptes pas vérifiés (il refuse que je les vérifie), c’est pas grave, ça passe....son quitus itou...son renouvellement itou...et moi, le vilain qui « est pas à jour » (je suis pas le seul, mais l’autre, il est pas là, c’est pas grave, et l’autre qui lui fait un procès, il a payé...), on lui sort l’artillerie lourde : avocat, etc... alors que ses comptes, c’est du n’importe quoi. Mais comme « tous les syndics sont pourris », SOS, QUE FAIRE ???? Si vous avez une idée, balancez !!! MERCIS....
PS : En +, je peux pas vendre mon appart. because les parties communes, c’est une usine à déchets...-pas la peine de ricaner, j’en ai assez pris comme ça !!!!-
AG et millièmes fantômes
Tout ce que vous évoquez, c’est du vécu pour moi....COURAGE....VENDONS...(mais c’est pas forcément possible...à moins de brader)
c’est exactement la définition d’un syndic. Faut dire que généralement, il fait tout pour mettre le paquet sur un violon qui fait « couac »....Comme ça il est peinard...d’autant que les autres ont rien pigé à la musique......
..Du moins à PARIS......ailleurs je sais pas Les « petits » n’utilisent pas les mêmes techniques, mais on se fait empailler à tous les coups... Il est vrai que ça dépend de la copro...Un GRAND syndic dans une copro sympa et légèrement éveillée, ça marche à tous les coups...un « rikiki syndic » dans une petite copro de......,je vous dis pas !!!!!!
Des travaux à faire : le syndic lambda propose un devis surfacturé. L’architecte de l’immeuble pousse des cris d’orfraies : « ce devis est exagéré », il en trouve un autre (plein dans sa manche) et plouf !!! on passe à la casserole pour le 2°.
Ca, c’est une pratique courante : à tous les coups, ça marche !!!!!
bonjour,
effectivement il y a encor des abus du côté des syndics 60 millions a sorti un numéro en avril sur ce sujet, je vous incite à le consulter ou l’acheter cela donne des idées pour ce défendre http://www.60millions-mag.com/kiosq...
Ce n’est pas étonnant… Les syndics sont là pour pomper les peties copropriétaires…
Il faut voir les augmentations sur 5 ans …
Vérifiez vos charges avec un simulateur : http://www.tropdecharges.com
Assoces des copro pour vous aider à changer de syndic : ARC
Ressources sur les syndics : http://www.syndiccopropriete.fr