CAFOUILLAGE AUTOUR DE L’INDEXATION DES LOYERS !!
La rédaction a choisi de diffuser les tribunes, pistes de réflexion ou protestations émises par les professionnels et acteurs de l’immobilier. Nous retranscrivons leurs propos, aux lecteurs de se forger une opinion et de réagir.
La loi du 8 février 2008 (loi sur le pouvoir d’achat) a modifié le calcul de l’IRL, l’indice permettant de calculer l’indice des loyers en cours, l’ancien indice étant jugé trop élevé.
Passons l’erreur dans la rédaction de la loi : la loi nous dit que le nouvel indice remplace « la valeur sur quatre trimestres de l’Indice de Référence des Loyers ». Sauf que, depuis la loi du 26 juillet 2005, il fallait prendre la valeur de l’IRL et non sa moyenne sur quatre trimestres.
Avant 2005, il est vrai, on se basait sur la moyenne de feu l’indice INSEE du coût de la construction ou ICC. Ce temps est révolu depuis trois ans et la loi n’en a pas tenu compte !!
Aujourd’hui, l’INSEE publie son nouvel Indice de Référence des Loyers, ou IRL 2, sur les 5 dernières années, mais dans la confusion la plus totale :
- il existe des cas simples : un bailleur a loué un logement l’année dernière et doit réviser son loyer cette année, après la publication de la loi, le 8 février 2008. Il substitue l’ancien indice par le nouveau, et applique une augmentation de 1,36 % ;
- il existe beaucoup de cas plus compliqués : un bailleur a oublié d’indexer son loyer depuis 7 ans, par exemple. Là, l’INSEE nous dit qu’il doit remplacer, depuis le début son indice de référence, l’ICC, par le nouvel indice !! Or, la loi n’a jamais dit qu’elle était rétroactive !! Pis
encore, l’INSEE supprime la publication des anciens indices. Il est donc impossible, pour le bailleur de retrouver le calcul qui lui permettra de remettre son loyer à jour ! L’INSEE, ainsi, dépasse son rôle, en interprétant la loi, qui plus est, dans un sens que les tribunaux auront peine à suivre... Mais, pour notre bailleur qui a oublié d’indexer son loyer depuis 2001, c’est inextricable.
L’INSEE, qui prétend que la loi serait rétroactive, limite sa rétroactivité à 5 ans et ne publie son nouvel indice que depuis 2002. C’est confondre prescription et application de la loi au contrat. Un bailleur qui a oublié d’indexer un loyer depuis 10 ans, peut l’indexer pour le remettre à la
valeur du jour. Cependant, il ne peut réclamer les arriérés que sur les 5 dernières années, du fait de la prescription. Si la loi, par la fantaisie de l’INSEE, était rétroactive, elle ne pourrait empêcher la révision du loyer au-delà de 5 ans et l’INSEE devrait publier son nouvel indice sur les 15 ou 20 dernières années !!
Les bailleurs s’interrogent aujourd’hui, l’INSEE cafouille, la loi aussi, les locataires espèrent, et les tribunaux vont s’encombrer… Quand on peut faire simple…
Notons qu’en ce qui concerne les locations meublées et les baux commerciaux, bailleurs et locataires ont toujours la liberté de choisir leur indice de révision. Mais si l’indice choisi n’est plus publié…
Jean-Michel Guérin
Directeur général du groupe Particulier à Particulier
Publié le samedi 16 février 2008
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