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Crédit immobilier : savoir négocier avec les banques

Même si la meilleure démarche pour obtenir son prêt immobilier aux meilleures conditions est de faire appel à un courtier, certains d’entre vous, plus courageux ou plus tenaces, souhaitent tout de même de tenter de négocier directement avec les banques pour obtenir la meilleure offre de prêt. Depuis 2008, les banques ayant durci leur condition d’octroi de crédit, voici comment parvenir à les convaincre et réaliser des économies substantielles sur votre crédit immobilier.

Les banques sont constamment en phase d’acquisition de clientèle. Toutefois, cela ne veut pas dire qu’elles sont prêtes à accepter n’importe qui. Elles sont avant tout séduites par un bon profil emprunteur. Pour optimiser ce profil, vous devez être capable d’apporter au moins 20 % du montant d’emprunt. Ensuite, votre taux d’endettement doit se situer en dessous de 33 %, libérez-vous pour cela de tous vos crédits à la consommation. Enfin, les banques apprécient des profils qui présentent des perspectives d’évolution dans leur profession et des revenus stables.

Obtenir une proposition bancaire, c’est bien, mais en obtenir plusieurs vous permet de mettre les banques en concurrence. Rencontrez-en plusieurs et comparez leurs offres. Informez-vous sur les taux du marché pour leur demander les taux les plus adaptés à votre profil et osez demander le meilleur taux ! Armez-vous des meilleures propositions bancaires et rendez vous chez votre banquier pour qu’il vous propose une offre plus intéressante. Il réfléchira à deux fois de peur de risque de vous perdre comme client.

Réduire vos frais de dossier demeure la seconde étape. On vous expliquera que ces frais sont censés couvrir les dépenses relatives au temps passé au traitement du dossier de prêt. Réclamez une réduction voire l’annulation de ces frais pouvant représenter de 0,4 % à 1 % de la somme empruntée si votre dossier ne représente aucune complexité de traitement.

Si vous faites appel à un courtier, il vous proposera sûrement de vous négocier la possibilité de supprimer les pénalités de remboursement anticipé, si vous revendez votre habitation avant la date d’échéance d’un prêt. Bien que plafonnés par la loi, ces frais peuvent s’élever à hauteur de 3 % du montant du capital restant dû ; vous avez donc tout intérêt à négocier leur suppression, sous certaines conditions toutefois. Surtout, n’oubliez pas de formaliser par écrit l’annulation de cette pénalité en inscrivant dans votre contrat de prêt par exemple : « par dérogation aux conditions générales, aucuns frais de remboursement anticipé ne seront demandés ».

Plusieurs options vous seront proposées pour garantir votre prêt : préférez le cautionnement, plus avantageux économiquement, à l’hypothèque ou au privilège de prêteur sur deniers. Et pour réduire le coût de votre assurance de prêt (non obligatoire mais sans laquelle aucune banque ne vous accordera votre prêt immobilier), optez la délégation d’assurance afin de trouver une couverture mieux adaptée à votre profil et à un tarif plus compétitif.

Enfin, privilégiez le prêt à taux fixe par rapport à un taux variable, sans conteste plus sécurisant et sans mauvaise surprise sur vos mensualités. Toutefois, ces derniers temps, comme les taux variables sont devenus plus attractifs, vous serez tenté de prendre un taux révisable. Dans ce cas, demandez à ce qu’il soit capé (+ 1 ou + 2), vous protégeant ainsi contre les trop fortes hausses de taux.

Mais si vous ne vous sentez pas capable de faire tout ceci, parce que vous n’avez pas l’âme d’un négociateur, parce que le temps vous manque ou parce que c’est trop complexe, tous ces avantages peuvent vous être négociés par un courtier en prêt immobilier. Le courtier dispose généralement d’un large panel de partenaires financiers (certains ont plus de 100 banques partenaires), c’est là que repose leur véritable force de persuasion. En 2009, selon l’institut IHS Global Insight, en 2009, 1 emprunteur sur 5 (ou 19.9% des emprunteurs) a fait appel à un courtier en crédit immobilier.

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