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Astuces immobilières

Acheter ou louer ? Vivastreet fait le point !

Acheter ou louer ? Vivastreet fait le point !

Dans l’imaginaire collectif, accéder à la propriété est synonyme de réussite et reste l’un des objectifs majeurs à atteindre : vie accomplie = devenir propriétaire. Toutefois, la question « faut-il acheter ou louer ? » se pose tôt ou tard. Le contexte économique de cette dernière décennie a quelque peu changé la donne et ce choix ne se résume plus à un débat financier. De nouveaux facteurs sont à appréhender afin de prendre la bonne décision et la location peut s’avérer une meilleure option dans bien des cas.

L’aspect financier reste le nerf de la guerre

Si la situation économique personnelle n’a plus le monopole de la réflexion inhérente au logement, elle n’en demeure pas moins primordiale. Une fois que l’apport personnel et la possibilité d’emprunt sont établis, les frais complémentaires (notaire, agence, travaux) et les paramètres économiques du marché doivent être considérés.

Le ratio mensualités/loyers : il s’avère qu’à surface égale, acheter revient plus cher que louer. Ainsi, être propriétaire de son logement requiert généralement un effort financier plus important qu’en étant locataire.

Des charges trop lourdes : avec celles de la copropriété, les normes thermiques, la taxe foncière ou encore les travaux, l’achat devient hors de prix. Aujourd’hui, beaucoup de jeunes sont locataires, car ils n’ont plus les moyens d’acheter. A Paris, seuls 7 % des 30-35 ans sont en mesure de devenir propriétaires, contre 32 % en 1998.

Le crédit : la meilleure solution reste d’emprunter sur une période courte : le crédit reviendra à moins cher. D’autre part, afin de pouvoir le rembourser le plus sereinement possible, il ne doit pas dépasser 30 % de ses revenus.

Un temps de rentabilité d’investissement toujours plus long

Combien de temps faudra-t-il conserver son bien pour que ses frais soient absorbés ? Cela dépend de sa qualité, de sa situation et de l’évolution des prix pratiqués sur le marché. Dans les grandes villes telles que Paris ou Lyon, il faut parfois attendre dix, quinze ans ou plus pour rentabiliser un achat immobilier, alors que la durée de détention moyenne d’un bien immobilier en France est de huit ans.

En outre, plus la surface est élevée, plus l’achat est vite rentabilisé. En moyenne nationale, l’acquisition d’un 30 m² est rentable au bout de 19 ans ; celle d’un 100 m² l’est à partir de 4 ans seulement.[1]

Réaliser une plus-value n’est plus systématique

Lorsque l’on acquiert un bien immobilier, il est indispensable de penser à sa revente. Si autrefois, la plus-value était quasiment certaine, aujourd’hui l’évolution des prix n’est plus aussi prévisible. En effet, malgré une légère baisse, ils ont atteint des niveaux inaccessibles pour une large majorité des Français.

Avec la stagnation des prix de l’immobilier, acheter et revendre un bien n’est plus une opération si rentable. On vend très tôt, souvent à cause de la naissance d’un enfant, d’un divorce ou d’un nouvel emploi. Ainsi, les propriétaires qui vendent leur logement aujourd’hui ont acheté il y a en moyenne huit ans[2]. Or le grand changement en matière d’immobilier depuis cette période est la stagnation des prix.

Auparavant, les acheteurs avaient l’assurance de revendre leur bien plus cher pour faire une plus-value. En résumé, ceux qui vendent aujourd’hui ont du mal à vendre au prix où ils ont acheté il y a huit ans.

La location présente des avantages de taille

Ainsi, accéder à la propriété ne présente plus les mêmes attraits qu’autrefois : difficultés économiques, coûts complémentaires importants, rentabilité de l’investissement tardive… La location offre donc de nombreux atouts :

- Pas de mauvaises surprises avec des travaux de copropriété (ravalement de façade, ascenseur...),
- Pas de risques financiers liés à un marché incertain,
- Pas d’engagement financier à long terme avec un établissement de crédit,
- Pas de frais complémentaires en dehors du loyer et des éventuels frais d’agence,
- Seul un préavis est nécessaire pour changer de logement.

L’achat n’est toutefois pas à proscrire, il reste avantageux dans certains cas de figure. Pour les acquéreurs ayant un apport personnel suffisant (au moins 30 % du prix) et qui sont prêts à assumer les frais annexes, cela permet de constituer un patrimoine, de pouvoir le transmettre et d’anticiper une retraite notamment.

[1] Selon une étude réalisée par Meilleurtaux.com en 2015
[2] Selon une enquête réalisée par l’Expansion en 2015

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