Les conditions suspensives

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Les conditions suspensives doivent décrire la survenance d’un événement précis, futur et incertain indépendant de la volonté des parties. Leur rédaction se doit donc d’être précise et de décrire ces événements de manière exacte afin d’éviter des conflits et contestations ultérieures. Si la condition ne se réalise pas, le contrat est censé n’avoir jamais existé et l’argent éventuellement versé doit être restitué.

Il n’y a qu’une condition suspensive légale qui est définie par la loi, celle de l’obtention du prêt immobilier par l’acquéreur. Il existe d’autres conditions suspensives qui sont conventionnelles (habituelles) et décidées par le vendeur et l’acquéreur. En pratique, les conditions suspensives qu’on rencontre le plus souvent dans la vente d’un logement sont :
 l’obtention d’un certificat d’urbanisme permettant de réaliser les travaux envisagés,
 l’obtention du permis de construire dans le cas de la construction d’une maison,
 l’obtention d’un état hypothécaire vierge de toute inscription ou révélant une inscription inférieure au prix de vente,
 l’absence de préemption par un locataire ou la commune,
 l’absence de servitude restreignant l’usage du bien ou dépréciant trop fortement sa valeur,
 le financement à crédit,
 la revente d’un autre bien immobilier et sous réserve de l’obtention d’un crédit relais le cas échéant,
 la survie de l’acquéreur au jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire,
 le paiement du prix lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

 La condition suspensive d’obtention du crédit immobilier

La loi prévoit, dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier financé par un prêt immobilier que la vente de ce bien immobilier soit conclue sous la condition suspensive de l’obtention de ce crédit immobilier. Le législateur a renforcé la protection de l’acquéreur en ajoutant que même si aucune clause n’est écrite dans le contrat de vente ou l’avant-contrat (compromis de vente le plus souvent), la condition suspensive s’applique. L’acquéreur bénéficie également d’un délai minimum légal de 30 jours pour obtenir son prêt sauf si un délai plus long a été négocié dans l’avant-contrat. L’usage veut que ce délai soit souvent fixé à 45 jours, afin en partie, de tenir compte du délai de rétractation de l’acquéreur. Si l’acquéreur se voit refuser sa demande de prêt, il peut se désengager de la vente et reprendre la somme d’argent déjà versée (le dépôt de garantie dans le cas du compromis de vente, l’indemnité d’immobilisation dans le cas de la promesse de vente). Bien entendu, puisque la vente n’est pas conclue, l’agent immobilier ne peut pas recevoir sa commission.

L’avant-contrat de vente généralement évoque les principales caractéristiques du plan de financement de l’acquéreur : le montant de l’apport personnel, celui du prêt immobilier demandé, le taux maximal, la durée, la périodicité des remboursements, ainsi que le nom des banques sollicitées. Lorsque la banque donne son accord (dans le délai prévu par la condition suspensive), le prêt est considéré comme obtenu. Mais il est vrai que l’offre de prêt n’est formalisée qu’après la date d’expiration de la condition, qu’importe si les caractéristiques évoquées ne conviennent plus à l’acquéreur.

Une deuxième façon permet de considérer le prêt comme obtenu :
 si l’acquéreur s’est opposé à la réalisation de la condition suspensive (par exemple si vous ne déposez pas de dossier de demande de prêt immobilier auprès d’une banque),
 si vous sollicitez un prêt immobilier dont les caractéristiques sont différentes de celles mentionnées dans l’avant-contrat. Si la banque refuse alors le prêt, la condition sera considérée comme réalisée.

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