Cet avant-contrat est très souvent employé, notamment en province : le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier à un prix défini à un acquéreur qui s’engage à l’acheter. Acquéreur et vendeur sont alors définitivement liées sauf exceptions prévues par la loi (délai de rétractation, condition suspensive, etc.).

Le dépôt de garantie
L’acquéreur versera une somme d’argent (le dépôt de garantie) lors de la signature du compromis de vente. Ce dépôt équivaut habituellement à 10 % du prix de vente, cependant il est négociable si les parties le souhaitent (surtout si l‘acquéreur ne dispose pas de cette somme à ce moment là !). La somme sera déposée sur un compte séquestre (détenu par l’agent immobilier ou le notaire) en attendant la signature de l’acte authentique de vente. Mais attention, cette somme ne doit en aucun cas être versée sur le compte bancaire du vendeur. Le dépôt de garantie est restitué à l’acquéreur si celui-ci a exercé son droit de rétractation dans les conditions prévues par la loi ou si l’une des conditions suspensives inscrites dans le compromis de vente (crédit immobilier, droits de préemption du locataire ou de la commune, etc.) ne se réalise pas (si vous n’obtenez pas votre crédit immobilier par exemple). Cette somme sera bien entendue déduite du montant total de la vente lors de la signature de l’acte définitif chez le notaire.

La clause pénale
Un moyen de contrainte est souvent prévu dans le compromis de vente afin de forcer les parties à respecter leurs obligations : une clause pénale y est insérée. Par ce biais il vous est possible de demander l’exécution judiciaire de la vente ou de faire constater en justice la résiliation de la vente ou même de vous faire indemniser à la hauteur du paiement prévu dans la clause pénale si l’autre partie refuse d’exécuter sa part du contrat. Toujours dans le cadre de la clause pénale, le dépôt de garantie qui avait été déposé sera conservé par le vendeur (pour dommages et intérêts) si l’acquéreur refuse de signer la vente. Il est donc toujours possible pour l’acquéreur de refuser la vente s’il accepte d’abandonner le dépôt de garantie qu’il a déposé.

Le compromis de vente doit mentionner :

 les états civils de l’acquéreur et du vendeur ;
 l’adresse du logement ainsi que les références cadastrales dans le cas d’une maison ou d’un terrain ;
 l’origine de la propriété du bien (si le vendeur a reçu le bien par héritage ou donation, ou s’il a lui-même procédé à son acquisition par exemple), indiquant la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire et celui de l’étude du notaire qui a authentifié l’acte ;
 la description du logement, de son équipement et de ses dépendances, sa destination et la superficie de la partie privative du lot vendu si celui-ci est situé dans un immeuble en copropriété (mesurage aux termes de la loi Carrez) ;
 le prix et les conditions de son versement (en totalité le jour de la vente ou non) ;
 le montant, la nature et le sort du dépôt de garantie versé par l’acquéreur ;
 la date limite de signature de la vente authentique ;
 la date de prise de possession du logement ;
 les servitudes privées éventuelles (par exemple existence d’une servitude de passage) ;
 le montant et le débiteur de la commission de l’intermédiaire (agent immobilier, notaire) ;
 la liste des conditions suspensives prévues ;
 la remise de l’ensemble des diagnostics immobiliers regroupés au sein du dossier de diagnostic technique, établis par un professionnel certifié et en cours de validité.

Attention ! Il est important que vous vérifiiez toutes les informations mentionnées dans le compromis de vente. Par exemple, il faut préciser :
 pour l’état civil du vendeur, doivent être mentionnés les deux copropriétaires dans le cas d’un couple marié ou pacsé, afin de vérifier si les deux copropriétaires sont d’accord sur la transaction. Un époux ne peut vendre un bien du couple sans l’accord de son conjoint ;
 pour la date de prise de possession du logement, s’il est lui-même en train d’acheter un nouveau bien, le vendeur peut se mettre d’accord sur une date de prise de possession du logement ultérieure à celle de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, le temps de déménager par exemple ; ou alors, si le logement vendu est occupé par un locataire, il faudra préciser quand le logement sera libre de tout occupant et de tout meuble ;
 pour l’origine de la propriété, par exemple lors d’une donation, le vendeur doit obtenir l’accord des donateurs (les parents par exemple) et des ayants-droits (comme les frères et sœurs).

La loi SRU (loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains) du 13 décembre 2000 définit les conditions dans lesquelles le délai de rétractation peut s’exercer (information que le document doit impérativement comporter), ainsi que les clauses des conditions suspensives, qui viennent définir quelles conditions doivent obligatoirement être remplies sous peine de rendre le compromis caduc.

La loi de Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre l’Exclusion (MLLE) du 25 mars 2009 a inséré dans le Code de la construction et de l’habitation une disposition afin de sécuriser les promesses de vente consenties par les particuliers. Ainsi, depuis le 1er juillet 2009, toute promesse de vente acceptée par une personne physique pour une durée supérieure à 18 mois, ou toute prorogation portant sa durée totale à plus de 18 mois, doit faire l’objet d’un acte notarié, (être constatée par un acte authentique signé devant un notaire). Il est accompagné du versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant minimum de 5 % du prix de vente entre les mains d’un notaire. Néanmoins, le texte ne précise pas si cette disposition concerne également les compromis de vente. Donc dans le doute, il vous est conseillé de suivre ces règles.