Parmi les différents types d’avant-contrat, il est possible de choisir la promesse unilatérale de vente. Dans ce contrat, le vendeur (dit « promettant ») va promettre de vendre, pendant un temps déterminé (dit « délai d’option »), un bien immobilier à une somme défini à l’acquéreur (dit « bénéficiaire »). Dans la promesse de vente, seul le vendeur s’engage à vendre le bien immobilier. L’acquéreur quant à lui, bénéficie de la possibilité de l’acheter au prix déterminé durant le délai d’option mais n’y est obligé en rien.

L’indemnité d’immobilisation
Le bénéficiaire de la promesse de vente doit verser au promettant une indemnité dite d’immobilisation. Souvenez-vous, dans le cas du compromis de vente, un dépôt de garantie était versé à l’instar de notre indemnité d’immobilisation dans le cadre de la promesse de vente. Elle correspond habituellement à 10 % du prix de vente. Cependant les parties sont tout à fait libres de s’accorder sur un montant différent (par exemple si l’acquéreur ne dispose pas de la somme à ce moment là). L’indemnité d’immobilisation sera déduite du prix de vente lors de la signature définitive de l’acte authentique de vente chez le notaire. Néanmoins, l’indemnité d’immobilisation sera gardée par le vendeur comme dédommagement si l’acquéreur décide finalement de ne plus acheter ou si le délai d’option est écoulé. Si l’acquéreur refuse de signer la vente, la clause pénale (qui contraint les parties à exécuter leurs obligations) permettra au vendeur de garder à titre de dommages et intérêts forfaitaires la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation.

Le délai de rétractation
L’acquéreur est définitivement engagé quand il lève l’option (prend la décision d’acheter le bien) accordée. Cependant la loi y apporte des exceptions comme le délai de rétractation de 7 jours, les conditions suspensives, etc. Dans votre promesse de vente il faudra avoir prévu la procédure pour lever l’option. La plus utilisée est la lettre recommandée avec accusé de réception.

La promesse unilatérale de vente doit indiquer :
 les états civils du vendeur et de l’acquéreur ;
 l’adresse du logement ainsi que les références cadastrales dans le cas d’une maison ou d’un terrain ;
 l’origine de la propriété du bien (si le vendeur a reçu le bien par héritage ou donation, ou s’il a lui-même procédé à son acquisition par exemple), indiquant la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire et celui de l’étude du notaire qui a authentifié l’acte ;
 la description du logement, de son équipement et de ses dépendances, sa destination et la superficie de la partie privative du lot vendu si celui-ci est situé dans un immeuble en copropriété (mesurage aux termes de la loi Carrez) ;
 le prix et les conditions de son versement (en totalité le jour de la vente ou non) ;
 le montant, la nature et le sort du dépôt de garantie versé par l’acquéreur ;
 la date limite de signature de la vente authentique ;
 la date de prise de possession du logement ;
 les servitudes privées éventuelles (par exemple existence d’une servitude de passage) ;
 le montant et le débiteur de la commission de l’intermédiaire (agent immobilier, notaire) ;
 la liste des conditions suspensives prévues ;
 la remise de l’ensemble des diagnostics immobiliers regroupés au sein du dossier de diagnostic technique, établis par un professionnel certifié et en cours de validité. Il ne faut pas oublier d’y ajouter le rappel des conditions dans lesquelles le délai de rétractation peut s’exécuter, ainsi que les clauses de conditions suspensives, qui indiquent quelles conditions doivent absolument être remplies sous peine de rendre la promesse de vente caduque.

A ne pas oublier ! La promesse unilatérale de vente qui n’est pas signée devant un notaire devra être inscrite dans les 10 jours à la recette des impôts du domicile de l’une des parties. Les frais d’enregistrement s’élèvent à 125 euros. Le cas échéant, elle sera considérée comme nulle. De plus, la loi de Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre l’Exclusion (MLLE) du 25 mars 2009 a inséré dans le code de la construction et de l’habitation une disposition afin de sécuriser les promesses de vente signées par les particuliers. Depuis le 1er juillet 2009, toute promesse de vente acceptée par une personne physique pour une durée supérieure à 18 mois, ou toute prorogation portant sa durée totale à plus de 18 mois, doit faire l’objet d’un acte notarié (acte authentique signé devant un notaire). Celui-ci s’accompagne du versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant minimum de 5 % du prix de vente entre les mains d’un notaire.