Selon les estimations, une petite moitié des transactions immobilières en France se déroulent entre particuliers.

Les précautions à prendre

Ce type de transaction est très fréquent, le principal avantage étant d’éviter les frais de commission à verser à l’agent immobilier. Cependant il existe un inconvénient majeur : le bien peut être surestimé de 10 à 20 % par rapport aux prix du marché. En effet, le vendeur gonfle son prix pour essayer de se mettre la commission éventuelle dans la poche et surtout, il a souvent dans l’idée de racheter un bien plus grand, il a donc besoin de plus d’argent. Cependant si vous étudiez bien le marché, prenez en compte l’emplacement du bien (par rapport aux transports en commun mais aussi aux commerces, écoles…), son état, son équipement, la présence ou non de garage, de balcon…. Vous l’aurez compris, toutes les caractéristiques entre en compte pour augmenter ou faire baisser le prix du bien.

Un deuxième inconvénient à souligner, le vendeur, en tant que particulier, ne pourra voir sa responsabilité engagée en cas de problème. Le seul moyen d’engager la responsabilité du vendeur est de prouver au juge qu’il avait connaissance de ce problème et qu’il l’a volontairement caché. En revanche, si vous avez acheté via une agence immobilière, sa responsabilité sera beaucoup plus facilement engagée, l’agent immobilier étant un professionnel ! Son assurance de responsabilité civile professionnelle pourra ainsi être engagée.

Attention, pour des biens très récents, il est important de souligner que des garanties sont obligatoires ainsi que les assurances qui les couvrent. Si l’immeuble a moins de 10 ans, il est automatiquement couvert. En revanche, les éléments qui lui sont dissociables ne bénéficient d’une garantie que de deux ans. Les titulaires de ces garanties sont bien sûr le maître de l’ouvrage et le constructeur mais aussi les différents intervenants dans la construction. Deux assurances sont indispensables car obligatoires : l’assurance de responsabilité et l’assurance dommage ouvrage.

Les formalités pour acheter entre particuliers

Vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves ? Maintenant les pourparlers commencent ! Vous devez signer un avant-contrat de vente ; il permet d’encadrer les conditions de vente avant de vous engager définitivement. Cet avant contrat de vente est rédigé par les acquéreurs et les vendeurs. Vous pouvez le rédiger sur papier libre, ce sera alors un acte sous seing privé. Vous pouvez choisir la forme d’une promesse de vente, d’une promesse d’achat ou tout simplement celle d’un compromis de vente. Entre particuliers, vous pouvez vous inspirer de certains modèles types téléchargeables sur internet pour quelques euros seulement. Il est en outre recommandé de signer un compromis de vente, ce qui permettra que les deux parties s’engagent ; c’est une garantie pour la transaction immobilière. Cette garantie permettra notamment un engagement financier de l’acquéreur par le versement du dépôt de garantie.

Cependant, il est vivement conseillé, voire indispensable, de faire appel à un professionnel comme un notaire pour rédiger les clauses de cet avant-contrat, ce qui permettra d’engager la responsabilité du professionnel. Le notaire a un devoir de conseil sur vos droits et obligations, il maitrise parfaitement les aspects techniques. Sachez que le coût de la rédaction de l’avant-contrat de vente (compromis de vente ou promesse de vente par exemple) est compris dans les honoraires. Si une des parties souhaite apporter une modification à l’avant-contrat, elle doit en informer le notaire et l’autre partie. Dès lors, un nouvel avant-contrat sera signé ou bien le notaire ajoutera un avenant au contrat si les conditions suspensives ne sont pas modifiées. Pour éviter toute réécriture de contrat, il est important de soigner la rédaction du compromis de vente, notamment en la confiant à un professionnel.