Je signe un avant-contrat de vente pour acquérir un bien immobilier

Vous y voilà ! Vous avez trouvé LE bien immobilier que vous souhaitez acheter, vous allez donc signer un avant-contrat de vente ! Cette étape a lieu juste avant la signature définitive devant le notaire de l’acte authentique de vente. Comme pour chercher son logement, plusieurs possibilités d’avant-contrat s’offrent à vous : le compromis de vente, la promesse de vente et l’offre d’achat. Qu’importe votre choix, le transfert de la propriété du bien immobilier (c’est-à-dire l’objet de la transaction) aura lieu lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Voyons maintenant les différents avant-contrats : le compromis de vente où les deux parties en présence s’engagent, l’acquéreur à acheter le bien immobilier objet de la transaction et le vendeur à le vendre. Deuxième cas, la promesse de vente où seul le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier à un acquéreur qui accepte cette promesse ; troisième cas : la promesse d’achat qu’on peut considérer comme un avant-contrat de l’avant-contrat de vente devant être « confirmé » par la signature d’un avant-contrat de vente qui sera le plus souvent un compromis de vente. Les « contrats de réservation » ou « contrat préliminaire » sont des avant-contrats de vente spécifiques quand la transaction porte sur un bien neuf vendu sur plan (c’est-à-dire vendu en l’état futur d’achèvement).

Il est préférable de faire rédiger cet avant-contrat par un professionnel comme un notaire, surtout si vous avez fait votre acquisition en passant par un particulier. Cet avant-contrat est un engagement avec de graves conséquences et à ce titre, il vaut mieux équilibrer les obligations qui en découlent entre les deux parties. Par la suite, il est aussi conseillé d’établir un compromis de vente qui engagera les deux parties. L’avant-contrat comporte souvent des conditions suspensives au bénéfice d’une des parties, voir des deux ! Voici les conditions suspensives les plus fréquentes :
 l’obtention d’un certificat d’urbanisme permettant de réaliser les travaux envisagés (dans le cas de la construction d’une maison par exemple),
 l’obtention d’un état hypothécaire vierge,
 l’absence de préemption par un locataire ou la commune,
 le financement à crédit, afin de permettre à l’acquéreur d’obtenir son crédit immobilier, le cas échéant.

La signature de cet avant-contrat se double de la remise des diagnostics immobiliers qui, regroupés dans le dossier de diagnostic technique, permettent à l’acquéreur d’être informé sur certaines caractéristiques essentielles du logement. Le dossier de diagnostic technique doit comprendre :
 un constat de risque d’exposition au plomb, pour détecter la présence ou non de métal dans les peintures présentes à l’intérieur des logements construits avant le 1^er janvier 1949,
 un document mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante pour les locaux construits avant le 1^er juillet 1997,
 un document relatif à la présence de termites dans les zones précises délimitées par arrêté préfectoral,
 un document faisant état des risques naturels et technologiques, pour les biens situés à l’intérieur de zones exposées à l’un ou l’autre de ces risques dans une commune dont la liste est arrêtée par le préfet de département,
 un document faisant état des installations intérieures de gaz, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans,
 un diagnostic de performance énergétique, qui permet d’évaluer les consommations prévisionnelles d’énergie des logements,
 et le le diagnostic de l’installation intérieure d’électricité qui vient évaluer, comme son nom l’indique, les installations électriques d’un logement.

Le plus souvent, la signature d’un avant-contrat de vente et suivi par le versement par l’acquéreur d’une somme d’argent, le dépôt de garantie si c’est un compromis de vente ou l’indemnité d’immobilisation pour une promesse de vente. En outre depuis la loi SRU (loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains) du 13 décembre 2000, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation.