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Acheter dans l’ancien : les précautions à prendre pour optimiser son investissement

Plus de 90 % des ventes immobilières en France sont aujourd’hui effectuées dans l’ancien. Or, acheter dans l’ancien comporte plus de risques que dans le neuf, la qualité des logements étant plus difficile à estimer. Alors, comment faire le bon choix ? Voici les conseils de l’association Qualitel, organisme indépendant chargé de promouvoir la qualité de l’habitat en France, revient sur les bons réflexes à adopter avant d’acheter. L’association propose également aux copropriétaires des nouveaux outils permettant d’identifier et de faire certifier les travaux de rénovation, et de garantir ainsi la valeur de leur logement au fil des années.

Valoriser son logement grâce à une rénovation certifiée

Les logements français sont vieillissants et énergivores : plus de 64 % d’entre eux ont plus de 40 ans. Une grande partie nécessite des travaux de rénovation intérieure, mais également des parties communes au sein des copropriétés. Afin de mieux protéger son bien immobilier des fluctuations du marché, tout particulier peut faire rénover son habitat dans le cadre d’une certification de qualité (délivrée par les organismes tiers et indépendants Cerqual Patrimoine et Cequami, filiales de Qualitel). La certification de qualité constitue aussi un indéniable atout en cas de revente.

Depuis juin 2010, deux nouvelles certifications de qualité sont dédiées à la rénovation des copropriétés : « Patrimoine Copropriété » et « Patrimoine Copropriété & Environnement ». Le recours à ces certifications doit être décidé en assemblée générale à partir d’un plan d’action constitué d’un programme prévisionnel des travaux s’appuyant sur un bilan technique et documentaire complet de la copropriété ainsi qu’un diagnostic énergétique. Sont concernées les parties communes ainsi que les logements à la demande des propriétaires. Les principaux critères évalués sont la performance énergétique, l’accessibilité, la qualité sanitaire, la sécurité incendie, la qualité des façades et toitures, les équipements techniques, le confort acoustique.

A noter : la demande de certification peut être complétée par un label énergétique attestant du niveau de performance énergétique atteint grâce aux travaux réalisés (BBC-Effinergie Rénovation, HPE Rénovation, etc.).

Par ailleurs le Bilan Charges Habitat est également proposé aux copropriétaires. Présenté sous la forme d’un tableau synthétique des coûts de fonctionnement d’un immeuble, ce document permet de mesurer, d’analyser et de comparer les charges annuelles d’une copropriété.
« Le coût d’une rénovation est amorti à terme grâce à la diminution des charges et à la valorisation financière du logement sur le long terme, explique Antoine Desbarrières, Directeur de l’association Qualitel. Le soutien financier de l’Etat, avec notamment l’Eco-prêt à taux 0 % permettant de financer jusqu’à 30 000 euros de travaux destinés à améliorer la performance énergétique de sa résidence principale, permet de financer une grande partie des travaux. Pour l’acquéreur d’un logement, il importe en revanche de bien veiller à prendre en compte dès le départ le surcoût lié aux travaux de rénovation, et idéalement, d’en faire certifier la qualité »

Avant l’achat : les coûts cachés et les pièges à éviter

Afin de permettre aux ménages de se prémunir contre de coûteuses dépenses imprévues liées à un achat immobilier dans l’ancien, Qualitel rappelle aux particuliers quelques conseils lors de la visite de leur futur bien immobilier :

- vérifier l’état des parties communes : en copropriété, tous les propriétaires sont concernés financièrement par l’entretien et la rénovation des parties communes. La décision de réaliser des travaux doit être prise par une majorité de copropriétaires, et engendre des frais pour chacun. Il est ainsi conseillé de se renseigner sur les travaux votés (et donc payés) et ceux à prévoir dans les années à venir. Un ravalement de façade, la réhabilitation de caves mais aussi la construction ou la mise aux normes d’un ascenseur figurent parmi les travaux les plus chers et peuvent coûter plusieurs milliers d’euros à chaque copropriétaire.

En France, 60 % des 445 000 ascenseurs en service ont plus de 20 ans et ne sont pas performants en matière de sécurité. Depuis 2004, la loi a décidé d’imposer des normes de sécurité importantes mais coûteuses pour les copropriétés comptant un ou plusieurs ascenseurs (la mise aux normes d’un ascenseur coûte en moyenne 20 000 à 24 000 euros) Le loi comporte trois volets : entretien, technique et contrôle technique. Les travaux doivent être réalisés en trois échéances : décembre 2010 pour la première tranche, juillet 2013 pour la deuxième et juillet 2018 pour la troisième.

- demander les diagnostics de performances énergétiques et électriques. Etablis par des professionnels, ces documents permettent de juger de la qualité des installations. Ce sont des outils d’aide à la décision et à la négociation.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) indique deux informations quantifiées, la consommation énergétique et le volume d’émission de gaz à effets de serre ainsi que des conseils de travaux à réaliser pour les améliorer.
Le diagnostic électrique permet de savoir si l’installation électrique présente ou non des risques pour la sécurité des personnes (vérification de l’armoire électrique et des protections des circuits) ;

- s’informer sur les systèmes de chauffage et eau chaude : en présence d’un chauffe-eau, vérifier sa date de mise en marche. Un chauffe-eau a une durée de vie de 12 à 15 ans. Afin d’éviter le changement d’un chauffe-eau dès son arrivée, il est conseillé de vérifier la date de mise en marche visible ;

- connaître les charges de copropriété : demander à consulter le relevé de charges.

Afin d’informer les particuliers sur les critères de qualité d’un projet immobilier, l’association Qualitel va lancer début 2011 un guide pour bien acheter et bien rénover, accessible sur internet. Ce guide va permettre de familiariser le plus grand nombre avec les concepts, le vocabulaire et les solutions techniques de la qualité du logement et de sensibiliser les occupants sur les comportements à adopter pour entretenir la qualité de son logement.

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