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Achat - Vente

Acheter à deux

Achat à deux : 1 couple, 7 possibilités

Ils se marièrent, vécurent heureux, et eurent beaucoup d’enfants… Ce que ne disent pas les contes de fées, c’est dans quel château ils vécurent : dans celui de la princesse reçu en dot ou durent-ils s’expatrier pour fonder un nouveau royaume ? Aujourd’hui mariés, concubins et pacsés décident un beau jour d’acheter un nid douillet, mais peu réfléchissent au régime juridique à choisir avant de procéder à leur acquisition. L’enjeu est pourtant crucial, par exemple en cas de séparation (un conte de fées, vous dit-on) et surtout de décès, notamment pour le conjoint survivant face aux autres héritiers (les parricides n’étant pas l’apanage des familles grecques antiques). Pourtant, dans 80 % des cas, les couples mariés ont opté pour le régime de la communauté réduite aux acquêts, faute d’informations sur les contrats de mariage. Quant aux tenants de l’union libre, délaissés par le code civil, plusieurs cadres existent pour les protéger.

 Ceux qui se sont passés la bague au doigt :

1) Le régime de la communauté réduite aux acquêts :

Fort heureusement, le régime le plus répandu est aussi le plus équitable : il permet aux époux de se constituer une « communauté » constituée de biens communs, mais chacun conserve ses biens propres. Cependant, il ne néglige pas pour autant certains « déséquilibres » qui peuvent apparaître en cours de route : par exemple, Julien, 35 ans, cadre financier à La Défense, a « plus contribué » que Céline, 26 ans, institutrice, dans l’achat de leur appartement de Courbevoie : celui-ci peut alors être considéré comme un bien propre, à condition que l’acte d’achat comporte une déclaration d’emploi attestant de l’origine des fonds. Mais si Céline et Julien se séparent, la communauté devra indemniser Julien à la hauteur de sa participation. En revanche, sans déclaration d’emploi ou si la contribution de la communauté est supérieure à celle d’un des époux, l’appartement est un bien commun.

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2) Le régime de la séparation de biens :

Dans ce cas, chacun est seul propriétaire de son royaume : des biens détenus avant de se marier, mais aussi des biens et revenus qu’il acquiert ou reçoit par donation ou héritage pendant le mariage. Pour Jacques, 47 ans et chef d’entreprise dans le bâtiment, et Hélène, 42 ans et responsable commerciale d’un groupe pharmaceutique, le choix s’est porté sur la séparation de biens lorsque Jacques a créé son entreprise : pas de maison commune certes, mais surtout pas de dettes communes afin de protéger Hélène et leurs enfants en cas de pépin. Néanmoins, les époux peuvent choisir une situation moins stricte en décidant que la résidence principale par exemple, peut être soit indivise, soit commune. Dans le premier cas, ils achètent à leurs deux noms en précisant dans l’acte de vente la répartition prévue (50-50 ou 1/3-2/3 par exemple). Dans le second cas, ils peuvent constituer une société d’acquêts : seuls les biens désignés seront communs et régis suivant les règles de la communauté réduite aux acquêts. Attention au fisc : lors du décès d’un des époux, les biens indivis peuvent faire l’objet d’une donation au conjoint survivant, mais ils seront soumis aux droits de succession, alors que les biens communs seront exonérés de droits de succession.

3) La communauté universelle :

Les plus inconditionnels peuvent choisir de tout mettre en commun : les biens acquis avant ou pendant le mariage, et même ceux reçus par donation ou testament, grâce à la communauté universelle. Le but : faire en sorte que la communauté revienne au conjoint survivant par le biais d’une clause d’attribution totale ou partielle, ce qui permet d’échapper aux droits de succession. Même si rien n’empêche de faire une exception pour un bien spécifique.

 Ceux qui ne sont pas passés devant le maire :

1) L’indivision :

C’est le cas le plus répandu : chacun est propriétaire du logement, à hauteur d’une quote-part précisée dans le titre de propriété (50-50 ou 1/3-2/3 par exemple). Bien sûr, mieux vaut indiquer des quotes-parts reflétant les contributions réelles de chacun. Sans faire référence aux couples non mariés, l’article 815 du code Civil dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » : si les concubins se séparent à l’amiable, l‘un peut racheter la part de l’autre, ou les deux décident de vendre le bien et de partager ; en cas de conflit, ce sera au juge de décider. Les difficultés surgissent surtout en cas de décès : les héritiers deviennent propriétaires indivis et peuvent exiger la vente de l’habitation. Le concubin survivant peut tout simplement se retrouver… à la rue, ce qui peut rapidement être le cas pour des enfants d’un premier lit qui n’apprécieraient pas leur marâtre. Pour éviter cette fin « cendrillonesque », le concubin peut soit léguer sa part au survivant (mais l’expose au paiement des droits de succession), soit prévoir une clause de rachat au profit du survivant. Même sans animosité familiale et pour mémoire, les successions sont alors taxées à hauteur de 60 %, après un ridicule abattement de 1 500 ¤. Régime souple et « moderne », l’indivision n’en est pas moins le régime le moins avantageux pour le concubin survivant.

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2) Le PACS (Pacte Civil de Solidarité) :

Hors disposition écrite contraire, le logement acquis par les partenaires (hommes, femmes ou les deux, rappelons-le) d’un PACS est présumé indivis à 50-50 ; sinon, ils peuvent prévoir une indivision différente (1/3-2/3) et mentionner les biens appartenant à chacun. En cas de rupture (qui peut être décidée par un seul partenaire), chacun reprend ses billes selon les modalités classiques de l’indivision. En cas de décès, les règles fiscales sont nettement plus favorables : la dernière loi de Finances a institué deux abattements et une taxation par tranches pour la résidence principale ; soit globalement un taux moyen d’environ 10 %, sans commune mesure avec les 60 % de l’indivision.

3) La SCI (Société Civile Immobilière) :

La SCI est souvent conseillée pour les gros patrimoines (principautées…) ou les familles recomposées, comme pour Pauline et Marc, divorcés tous les deux et ayant chacun eu des enfants d’une première union. Les concubins créent une SCI qui va acheter le logement, puis chacun reçoit des parts de la société à hauteur des sommes versées. En cas de séparation, la vente peut être décidée à la majorité. En cas de décès, pour protéger Pauline, Marc doit soit inclure une « clause d’agrément », c’est-à-dire que les héritiers ne deviennent propriétaires des parts qu’avec l’accord de Pauline ; soit procéder à un « démembrement croisé des parts » : un montage au nom un peu barbare, mais qui permet à Pauline de rester dans les lieux. Et surtout, au décès de Pauline, les enfants récupèrent la propriété du bien sans payer de droits de succession.

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4) La tontine :

La tontine est un peu… pousse-au-crime : d’une part, elle permet de léguer la pleine propriété d’un bien en « dépouillant » au passage les héritiers ; d’autre part, cet accord n’est pas révocable unilatéralement, ce qui peut conduire à certaines situations de blocage… A noter en cas de décès, des droits de mutation à titre onéreux (environ 5 %), et non de succession, sont appliqués au de-là d’une somme forfaitaire de 76 000 ¤ (le prix d’un tout petit château aujourd’hui).

En conclusion, avant de s’installer dans son royaume, mieux vaut envisager l’avenir et ses conséquences jusqu’à la dernière extrémité. Il ne s’agit pas de prévoir le pire, mais au contraire, de prévoir la solution la plus juste, « le jour où » le conte de fées s’évanouirait.

L’avis du notaire, Maître Michel Giray à Paris


« Le choix du régime d’acquisition d’un bien dépend notamment de la valeur du patrimoine et de la situation familiale : présence ou non enfants, notamment en cas d’unions successives et de familles recomposées. Il convient alors de définir qui l’on souhaite privilégier, un conjoint survivant aux faibles ressources ou un enfant handicapé par exemple. En fonction de l’évolution de sa situation, il peut être important de changer de régime matrimonial : classiquement par exemple, lors de la création d’une entreprise par l’un des époux, mieux vaut adopter le régime de la séparation de biens. »

Le certificat de concubinage


Aussi appelé « certificat ou déclaration de vie maritale », le certificat de concubinage est établi par la mairie du domicile des concubins. Il n’a aucune incidence lors d’un achat immobilier, mais permet de bénéficier de certains avantages sociaux (caisses d’assurance maladie, mutuelle).


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