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Une réforme des aides à l’accession à améliorer selon le courtier Cafpi

Afin de permettre l’accession à la propriété au plus grand nombre, Nicolas Sarkozy vient de dévoiler le nouveau dispositif des aides à la pierre supposé entrer en vigueur dès le 1er janvier 2011. On en sait donc un peu plus sur cette réforme dans les cartons depuis mars dernier. Objectif ? Rendre les aides plus lisibles et plus efficaces, tout en réalisant des économies budgétaires, afin d’obtenir 70 % de propriétaires en France.

Un objectif ambitieux mais un budget restreint
Pour Cafpi, cette réforme appelle toutefois quelques remarques. Ainsi, depuis un certain nombre d’années, les pouvoirs publics demeurent dans l’incapacité de faire face à la demande de logements. Aujourd’hui, c’est pourtant un devoir d’y répondre. Et le gouvernement actuel n’a plus le choix s’il veut éviter les tensions. Toutefois, comment le gouvernement espère-t-il faciliter l’accession des ménages à la propriété et faire augmenter le nombre de propriétaires de 58 à 70 % avec des aides en diminution ?

Le gouvernement se tourne vers les plus modestes
Le logement social est le 1er maillon de la chaîne du logement. Dans ce cadre, le nouveau PTZ + va dans le bon sens. En effet, il permet aux primo-accédants à faibles revenus un amortissement sur une longue durée (30 ans). Cette mesure est très intéressante pour les plus modestes ; au-delà d’un certain niveau de revenu, l’amortissement se réalise sur une courte durée ce qui limite la capacité d’emprunt. De ce fait, les primo-accédants plus aisés se retrouvent dans l’impossibilité d’emprunter autant que nécessaire pour acquérir leur bien. Malgré qu’il soit sans condition de ressources, le nouveau PTZ + apparaît donc véritablement comme une mesure d’aide à l’accession sociale. Par ailleurs, il reste soumis à différents paramètres (zonage, catégorie énergétique, quotient familial…) qui le rend très complexe. Les banques rencontreront certainement quelques difficultés à tout mettre en place pour le 1er janvier 2011.
Le maintien de l’APL accession, quant à elle, est une bonne nouvelle pour les emprunteurs les plus fragiles. Les aides à la personne sont très efficaces car la clientèle qui en a le plus besoin pourra envisager l’achat immobilier. Son extension à la sécurisation du parcours résidentiel devrait permettre aux banques de se prémunir contre les risques de défaillance des acquéreurs. Cette mesure leur permettra peut-être d’être plus souples vis-à-vis de certains profils.

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Mieux répartir les aides
Il y a trois catégories d’acquéreurs : ceux qui achètent leur résidence principale pour se loger, ceux qui investissent dans la pierre car il s’agit d’une valeur sûre et, entre les deux, ceux, déjà propriétaires, qui n’ont plus confiance et qui refusent de prendre des risques. « Chaque maillon doit être huilé si l’on ne veut pas que la chaîne se bloque ! » précise Philippe Taboret. En effet, les investisseurs ont pu bénéficier des différentes lois (aujourd’hui loi Scellier) qui leur permet de maintenir leur capacité et leur désir d’investissement. Même si aujourd’hui, ces aides sont revues à la baisse, l’impact sur le marché sera minime et le nombre d’opérations restera important.
De leur côté, les primo-accédants des classes moyennes, où l’on rencontre la majorité des jeunes actifs ne disposant pas encore de patrimoine, deviennent le moteur principal du marché immobilier : ils se tournent soit vers le neuf, s’ils bénéficient d’aides ; soit vers l‘ancien. Dans ce dernier cas, le marché entre dans un cercle vertueux permettant aux propriétaires vendeurs d’acquérir un nouveau bien dans le neuf ou l’ancien ou même de faire construire.
Cependant, la différenciation faite pour inciter à l’acquisition de logement neuf en zone de tension du marché accentuera la demande dans le neuf là où l’offre est déjà insuffisante. « Le logement ancien doit également être couvert par un dispositif d’aides. De manière générale, et encore plus aujourd’hui avec la pénurie de logements neufs, le marché de l’ancien est le fer de lance des transactions immobilières », indique Philippe Taboret.
Cafpi déplore que les accédants déjà propriétaires « restent sur le carreau ». Cette catégorie sans aucune aide se retrouve confrontée à la conjoncture actuelle, qui ne l’incite pas à vendre ses biens. Elle doit également faire face aux facilités d’accès données aux primo-accédants dans le neuf, alors qu’il n’y a que très peu d’offre. Ces propriétaires sont donc freinés dans leur nouveau projet d’accession, bloquant ainsi le marché de la revente et sans aucune fluidité tout marché se tend.

Une vraie politique du logement
Conclusion, pour Cafpi, les aides à la pierre constituent un saupoudrage fiscal qui n’a pas d’impact suffisant. Ces dernières années, toutes les mesures d’aides mises en place par les gouvernements successifs ont abouti à une hausse des prix ; ces aides étant vite devenues des plus-values pour les acquéreurs. Pour désengorger le marché, une seule solution : une véritable politique du logement. L’objectif du gouvernement de 70 % de propriétaires est accessible tant que, pour les Français, devenir propriétaire sera un choix de vie est non une équation mathématique. L’accession à la propriété permet, dans l’imaginaire collectif, de protéger sa famille, de l’abriter. Autant de notions fortes surtout en cette période particulièrement anxiogène.
Mais, en se concentrant sur des aides personnalisées, le gouvernement ne s’attaque pas au fond du problème : une offre de logements insuffisante face à laquelle une vraie politique de construction est indispensable. Aujourd’hui, les prix remontent face à cette pénurie. La mécanique du marché est grippée. Pour Cafpi, une solution prévaut : faire baisser les prix en produisant du logement et en débloquant le marché de l’ancien pour avoir une offre supérieure à la demande, ouvrant l’accession à la propriété au plus grand nombre.
Toutefois, comme Cafpi l’a toujours souligné, cette hausse des prix ne peut être que très limitée. Une flambée importante désolvabiliserait immédiatement un grand nombre d’acquéreurs, entraînant dans la foulée une nouvelle baisse. Faute d’une vraie politique du logement, ce sont aujourd’hui les taux et les conditions de crédit qui jouent le rôle d’arbitre. Pour Philippe Taboret, « ces conditions restent exceptionnelles pour quelques mois encore. C’est vraiment le moment d’acheter, d’autant que la réforme des aides au logement va restreindre le champ des acquéreurs susceptibles d’en bénéficier ».

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