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Tribune Libre

Immobilier, comme un air de 2008

Immobilier, comme un air de 2008

Faute d’une tendance homogène et clairement porteuse, l’immobilier va évoluer sur un marché à multiples vitesses, dont la capacité à résister à un mouvement de correction dépendra des fondamentaux propres aux spécificités de chaque bien. Loin de disqualifier tout projet d’investissement, cette nouvelle donne va focaliser les projets sur leurs seuls fondamentaux économiques. Comme en 2008.

A l’heure où le durcissement du contexte économique affecte la lisibilité de l’ensemble des marchés mondiaux, une seule chose apparaît aujourd’hui certaine : le super-cycle haussier de l’immobilier résidentiel amorcé en 1997 est arrivé à son terme. La FNAIM attend une baisse des prix de 5% en France en 2012, quand l’agence Standard & Poor’s anticipe un repli de 15% d’ici à 2013. Servis par une rumeur publique de plus en plus alarmiste, certains acteurs craignent des baisses encore plus brutales. La pierre a-t-elle pour autant perdu sa place de valeur refuge ? Si celle-ci est perçue dans sa globalité, en faisant fi de sa diversité, ce statut s’est certes émoussé. Si elle est, en revanche, conçue dans une approche sélective et de long terme, elle ne perd en rien de son statut. Explications.

Les causes du retournement annoncé sont connues. Disparition des soutiens à la primo-accession, resserrement des conditions d’octroi des prêts, disparitions programmées des incitations fiscales (liées au Scellier, notamment), faiblesse des gains de pouvoir d’achat… Si la concomitance de nombreux facteurs défavorables va fortement affecter la demande, leur effet déstabilisateur sur le marché doit toutefois être nuancé.

Les centres-villes d’agglomérations toujours résilients

D’une part, toutes les catégories d’acquéreurs ne seront pas touchées de la même manière. En l’absence de visibilité sur les marchés financiers et faute d’alternative crédible, de nombreux épargnants sont enclins à arbitrer leur patrimoine vers un actif tangible comme la pierre, afin de compléter le financement de leur retraite et/ou de leur dépendance. Souvent en mesure d’acheter cash (et donc, sans condition suspensive d’obtention de financement), les acquéreurs « patrimoniaux » restent des profils recherchés pour les banques, qui continueront imperturbablement de financer les bons dossiers.

D’autre part, l’offre n’est pas répartie sur le territoire de façon homogène. Si certaines zones pâtissent de la désolvabilisation des primo-accédants et de la disparition des avantages fiscaux, d’autres sont encore confrontées à une pénurie structurelle de logements qui atténue grandement le risque d’un retournement brutal. C’est le cas notamment des centres-villes de grandes agglomérations, de certaines communes franciliennes, et plus encore de Paris intra muros, dont les prix oscillent toujours à leurs plus hauts historiques. Et ce n’est pas terminé. En l’absence de perspective claire pour les promoteurs, le recul attendu des mises en chantier risque de bien renforcer cette tendance à la pénurie en raréfiant le neuf. Quant aux biens anciens bien situés, les particuliers ne sont pas pressés de les vendre, faute de réelle alternative pour placer leur épargne ailleurs. Enfin, les mesures envisagées par François Hollande pour libérer plus facilement le foncier public prendront du temps et ne résoudront pas tout. Surtout, ils ne permettront pas de rétablir l’équilibre entre une demande, certes en repli, et une offre historiquement inélastique.

Place au déficit foncier et aux SCPI logées dans de l’assurance-vie

À l’instar de l’année 2008, cette nouvelle réalité du marché va faire cohabiter une bonne résistance pour certaines zones, certaines typologies de biens, certaines villes, voire même certains quartiers ou rues, et un contexte général de correction modérée. Faute d’une tendance homogène et clairement porteuse, cette dichotomie croissante va poser les conditions d’un marché à multiples vitesses, dont la capacité à résister dépend des fondamentaux propres aux spécificités propres à chaque bien. Et cette divergence est largement entamée. La FNAIM a constaté un fléchissement des prix de 0,9% au premier trimestre en province, tandis qu’ils auraient encore gagné 0,2% en Ile-de-France (voire 1,3% pour les appartements situés à Paris intra-muros).

Reste que la moyenne du marché ne devrait pas subir de retournement radical des prix, comme ce fut le cas en Espagne (qui avait développé au fil des années une offre très largement excédentaire) ou au début des années 1990 (lorsque le marché était tenu par des professionnels prompts à prendre leurs bénéfices au même moment en cas de coup dur). Enfin, loin de disqualifier tout projet d’investissement et de plomber un peu plus le marché, la refiscalisation de l’immobilier va accroitre l’intérêt relatif de certains dispositifs non considérés comme des niches (déficit foncier, nue propriété…) ou logeables dans des contrats d’assurance-vie (SCPI), au détriment du neuf.

La pierre, une valeur refuge, donc ? En réalité, elle ne le restera qu’à deux conditions. L’investissement doit être conçu dans une logique patrimoniale de long terme, indépendamment de tout espoir de plus-value à court-terme.

L’investissement doit aussi être sélectif, exigeant, à la fois en terme d’emplacement et de qualité de biens. Bref, comme en 2008.

- Sources : Banque Patrimoine & Immobilier

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