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PTZ Plus : perdant ou gagnant ?

Le courtier en crédit Empruntis.com a réalisé différentes simulations de financement incluant le futur PTZ Plus, selon les modalités pour l’instant annoncées par le secrétariat d’Etat au Logement et à l’Urbanisme. Ou comment savoir si on peut faire mieux avec moins, puisque le PTZ Plus remplace à la fois le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts, le Pass Foncier, et bien l’actuel prêt à taux zéro. Le courtier a d’abord pris trois exemples d’emprunteurs pouvant bénéficier du prêt à taux zéro actuel et du crédit d’impôt TEPA :

Exemple N°1
Un couple avec 1 enfant achète dans l’ancien (non performant énergétique) en zone C. Revenus du couple : 2 700 € nets/mois.
Montant de l’emprunt : 120 000 € à 3,60 % sur 20 ans, dont droit au PTZ actuel : 14 250 € remboursable sur 96 mois.
Coût du crédit : 45 957 €
Montant du crédit d’impôts sur 5 ans : 4 398 €
Après réforme
Nouveau PTZ + : 12 000 € remboursable sur 96 mois
Coût du crédit : 46 437 €
Delta avant/après : (45 957 € - 4 398 €) – 46 437 € = - 4878 €
Ce couple avec enfant perd ainsi 4 878 € avec le nouveau dispositif.

Exemple N°2
Un couple avec 2 enfants achète dans le neuf (BBC) en zone B2. Revenus du couple : 3 500 € nets/mois.
Montant de l’emprunt : 200 000 € à 3,80 % sur 25 ans, dont droit au PTZ actuel : 32 250 € remboursable sur 108 mois.
Coût du crédit : 102 737 €
Montant du crédit d’impôts sur 7 ans : 15 731 €
Après réforme
Nouveau PTZ + : 51 600 € remboursable sur 96 mois
Coût du crédit : 98 397 €
Delta avant/après : (102 737 € - 15 731 €) – 98 397 € = - 11 391 €
Ce couple avec enfant perd ainsi 11 391 € avec le nouveau dispositif.

Exemple N°3
Un couple avec 2 enfants achète dans l’ancien (norme énergétique A) en zone A. Revenus du couple : 5 000 € nets/mois.
Montant de l’emprunt : 300 000 € à 3,80 % sur 25 ans, dont droit au PTZ actuel : 24 750 € remboursable sur 72 mois.
Coût du crédit : 161 271 €
Montant du crédit d’impôts sur 5 ans : 10 200 €
Après réforme
Nouveau PTZ + : 49 600 € remboursable sur 192 mois
Coût du crédit : 139 762 €
Delta avant/après : (161 271 € - 10 200 €) – 139 762 € = 11 309 €
Ce couple avec enfant gagne ainsi 11 309 € avec le nouveau dispositif.

Le courtier en ligne a également réalisé deux calculs pour des profils ne pouvant actuellement pas bénéficier du prêt à taux zéro, seulement de la déductibilité des intérêts d’emprunt :

Exemple N°4
Un couple sans enfant achète dans le neuf (BBC) en zone B1. Revenus du couple : 6 000 € nets/mois.
Montant de l’emprunt : 300 000 € à 3,40 % sur 20 ans et ne peut pas prétendre au PTZ tel que connu dans sa forme actuel (revenus trop élevés)
Coût du crédit : 113 880 €
Montant du crédit d’impôts sur 7 ans : 21 000 €
Après réforme
Nouveau PTZ + : 57 400 € remboursable sur 60 mois
Coût du crédit : 107 709 €
Delta avant/après : (113 880 € - 21 000 €) – 107 709 € = - 14 829 €
Ce couple avec enfant perd ainsi 14 829 € avec le nouveau dispositif.

Exemple N°5
Un célibataire sans enfant achète dans l’ancien (norme énergétique A) en zone A. Revenus du célibataire : 3 000 € nets/mois.
Montant de l’emprunt : 185 000 € à 3,80 % sur 25 ans et ne peut pas prétendre au PTZ tel que connu dans sa forme actuel (revenus trop élevés)
Coût du crédit : 101 854 €
Montant du crédit d’impôts sur 7 ans : 4 500 €
Après réforme
Nouveau PTZ + : 24 800 € remboursable sur 96 mois
Coût du crédit : 96 781 €
Delta avant/après : (101 854 € - 4 500 €) – 96 781 € = 573 €
Ce couple avec enfant gagne ainsi 573 € avec le nouveau dispositif.

« A travers ces exemples, nous avons une nouvelle fois la démonstration qu’il n’existe pas de baguette magique. En remettant à plat les aides à l’accession à la propriété, le gouvernement a sensiblement diminué le montant des enveloppes. Même si l’argent est probablement utilisé de manière plus efficace, il y aura des cas pour lesquels l’ancien PTZ cumulé aux déductions d’intérêts d’emprunt est plus rentable que le PTZ+ seul. Ces calculs sont d’autant plus théoriques que pour les catégories « gagnantes », il y aura forcément une partie de la cagnotte supplémentaire qui sera captée par les vendeurs notamment dans les zones tendues », explique Maël Bernier, Directrice de la communication d’Empruntis.com.
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