Le n°1 des courtiers vient de livrer une analyse de l’évolution des conditions de crédit sur ces 10 dernières années. Comme il le rappelle dans son préambule, « la solvabilité des acquéreurs, et tout particulièrement celle des primo accédants, a longtemps été maintenue par l’amélioration des conditions de crédit ». De fait, les taux ont beaucoup baissé ces dernières années, mais surtout, la durée d’emprunt s’est considérablement allongée, permettant aux acquéreurs de pouvoirs emprunter plus… et de faire face aux faramineuses hausses des prix de l’immobilier. Mais, « aujourd’hui, après dix ans de hausse de l’immobilier, la relance de l’accession à la propriété ne semble possible que par une baisse des prix et une stabilisation des taux d’emprunt », note Cafpi. Reste à savoir si le marché va continuer d’atterrir en douceur, selon la fameuse formule consacrée, ou s’il va freiner plus brutalement…

Sus aux prêts à taux révisable

Pour le courtier, « les taux révisables ne se justifient plus car il n’y a plus d’écart entre les taux courts et les taux longs ». De fait, en août 2007, l’Euribor 1 an (indice sur lequel sont indexés les prêts à taux révisable) a même dépassé l’OAT (indice sur lequel sont indexés les prêts à taux fixe) pour la première fois : 4,67 % contre 4,65 %. Les prêts à taux fixe présentent l’incomparable avantage pour l’emprunteur de la sécurité, du montant de ses mensualités mais également du coût total du prêt, contrairement aux prêts à taux révisables, qui ont d’ailleurs fortement augmenté en cours de route.

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 L’Euribor est le taux du marché monétaire européen. Publié par la Banque centrale européenne (BCE), il est égal à la moyenne arithmétique des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée (entre 1 semaine et 12 mois). L’Euribor 1 an est l’indice de référence le plus courant des prêts révisables.

 L’OAT (Obligation Assimilable du Trésor) est une obligation émise par l’Etat français, d’une durée pouvant aller jusqu’à 50 ans. Le taux de l’OAT à 10 ans est généralement pris comme référence de coût d’un emprunt ou de rémunération d’un placement à long terme.
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La négociation des taux reste primordiale

« En 1997, les banques prêtaient avec une marge de + 0,20 point sur l’OAT (5,30 %) pour des prêts immobiliers à 5,50 %. En 2007, sous l’effet de la concurrence et de la négociation de prêts, la marge des banques est de - 0,25 point par rapport l’OAT (4,65 %), ce qui permet d’obtenir des prêts immobiliers à 4,40 % sur 15 ans », indique le courtier. Ces dernières années, les prêts immobiliers sont devenus de formidables produits d’appel pour les banques en pleine conquête de parts de marché, et elles n’ont pas hésité à fortement rogner sur leurs marges pour appâter le client. Mais depuis le début de l’année, la fête est finie, et les taux ont sensiblement augmenté de près d’un point quelque soit la durée du prêt.

Plus d’efforts de la part des emprunteurs

Sur cette dernière décennie, « les taux des prêts ont baissé jusqu’à 2 points pendant la période, mais seulement de 1 point aujourd’hui après la remontée de ces derniers mois ». Fini le record des 3,50 % sur 15 ans, place au 4,50 %, et encore, pour les meilleurs profils. De plus, « la durée moyenne des prêts a progressée de 5 ans et le montant moyen de l’emprunt de 80 %. La mensualité a progressé de 41 % alors que, sur les dix dernières années, la croissance du PIB français n’a été que de 26 % et celle du pouvoir d’achat de 29 % », souligne Cafpi. L’assouplissement des conditions de crédit a permis aux acquéreurs de faire face aux vertigineuses hausses prix. Mais les Français sont de plus en plus endettés, et les salaires sont très loins d’avoir subi la même croissance exponentielle. Le courtier constate de fait que « rien ne peut plus compenser la hausse des prix de l’immobilier de + 100 % constatée au cours de la période de 10 ans écoulée : ni la baisse des taux, ni la réduction des marges bancaires, ni l’augmentation des montants d’emprunts, ni l’alourdissement de l’endettement des ménages pour le logement ». En conséquence, l’effet « levier » du crédit a atteint ses limites. Les banques restreignent leurs conditions d’accès (fini les financements à 110 %, ce qui est tout de même beaucoup plus raisonnables pour les acquéreurs) et les mesures gouvernementales sont quasiment sans effet : la déduction des intérêts d’emprunt atteint très vite ses limites, et l’Etat a même discrètement alourdi les droits de mutation, en ajoutant un droit au profit de l’Etat (0,2 %) en 2006. Comment faire alors pour se loger ? Le courtier propose plusieurs pistes de réflexion.

La relance de l’accession par de nouveaux modes de financement

Selon Cafpi, pour maintenir la progression de l’accession à la propriété, il faudrait que la baisse des prix atteigne 20 %, ce qui est « inenvisageable compte tenu du marché ». Et même en augmentant la durée moyenne des crédits à 25 ans, cela « permettrait seulement de maintenir le nombre des accédants à son niveau actuel, si toutefois les taux d’intérêt n’enregistrent pas de nouvelles hausses ». D’où la recherche de nouvelles pistes, ou du moins d’approfondir celles qui existent déjà :

 l’achat en démembrement, qui permet à l’accédant d’acquérir, dans un premier temps, l’usufruit de son logement puis, dans un deuxième temps, sa nue-propriété ;

 la société civile immobilière d’accession progressive à la propriété (SCI APP), créée par la loi ENL du 13 juillet 2006 : le locataire devient propriétaire de son logement en achetant, petit à petit, des parts de société.

Face à ces possibilités tout de même complexes, le courtier privilégie la création de nouvelles formules de prêts sociaux ou l’étude de financements spécialisés, telle sa formule « Crédit pour tous » : « Elle consiste à ajuster l’offre et le service rendu par le courtier à l’emprunteur de façon à le financer dans de bonnes conditions, sans lui faire prendre des risques inconsidérés ». A voir…

[(Pour en savoir plus :

 consultez notre baromètre des taux ;

 consultez l’historique des taux ;

 consultez les seuils de l’usure.
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